直面百亿人力成本，万物云以审慎财务与蝶城模式锚定可持续利润
近期，我们关注到雪球等平台上有投资者就万物云的盈利能力和人力成本等问题展开了讨论。为增进沟通、澄清疑虑，我们针对大家关心的核心问题逐项进行说明，以下为详细回复。
问题：2024年全年收入362.2亿元，净利润12.6亿元，而人工成本破百亿。万物云如何对抗人力成本上升不可逆的趋势下，利润被侵蚀的风险？
1. 利润比报表层面显示的要相对可观，但同时公司只赚取合理的毛利
(1) 相比同行，万物云在财务处理方面有两点更为谨慎。
首先是并购溢价部分的摊销处理。由于归属于轻资产行业，进行收并购时，通常是交易价格超净资产的收购，因此溢价部分会涉及到财务处理的问题。
若希望有更高净利润，可考虑将溢价部分主要计入无形资产科目中的商誉部分，再每年做减值测试。这种做法在市场相对较为平稳的时期，会对报表层面的净利润不构成显著影响，但一旦并购标的所处行业出现巨大波动，积累的商誉也会对公司利润带来较大折减。
万物云沿袭万科集团的审慎财务处理原则，将收并购的溢价大部分计入无形资产中的客户关系部分，分10年摊销。以2024年为例，过往的并购资产，每年约有5.9亿元的摊销额。这样，虽然每年净利润会相对保守一些，但也审慎地避免了因受周期影响而带来商誉减值等大幅波动的情况。
其次是在最核心的业务——住宅物业条线，在收入确认标准方面，存在不同观点，这也会极大程度的影响这项业务的表观利润。
例如一个饱和收入500万元的项目，假设今年收缴率是94%，3年最佳收缴率为95%，而实际可收回现金的毛利润为80万元。
a. 部分同行使用按照满额收缴率确认收入的方法，即将500万元*100%计入收入，这样报表毛利润为80万元+500*（100%-94%）=110万元，毛利率为110/500=22%
b. 而万物云采取相对审慎的做法，从会计准则来看，收入确认标准的核心在于经济利益很可能流入企业，且金额能够可靠计量。而万物云认为过去3年最佳收缴率是公司相对更确认的对于经济利益的流入的更可靠估计，因此以3年最佳收缴率确认收入。对应，计入收入的值为500万元*95%=475万元，报表毛利润为80万元+500（95%-94%）=85万元，毛利率为85/475=17.9%。
通过这个案例我们可以看出，仅源于会计政策判断的差异，就可以带来超过4个百分点的毛利率差异性。
(2) 而近年来由于一些外部影响，使得报表利润出现了显著的扰动，这就是非经营性损益，由四个部分构成，按照绝对值由大到小分别是：信用&资产减值、政府补助、资产类（资产处理）、股权损益。这其中，达到亿元数量级的仅有信用&资产减值这一项。
(3) 其实，行业过往不乏也出现过极高毛利的时期，部分上市同行的毛利动辄超过20%、甚至可以达到30%之高，这是一种经营选择。而作为深耕物业行业30余年的企业，万物云也有自己的选择：“以客户关系为先，保持合理的毛利率”。
各位不仅是投资人，同时也是物业行业的消费者。我们需要思考，创造出这么高的毛利率的同时，是否能够兼顾满意度呢？如果满意度不行，作为现金流基石的收缴率又要如何保障？参考发达国家成熟市场的酬金制，通常酬金比率也很少超过10%。因此，我们认为，维持一个中等双位数水平的毛利率是比较合理的，这也是被证明是有可持续性的一种选择。在盈利能力之上，保持良好的客户关系，稳定满意度和收缴率，才是让这个业务能够创造源源不断现金流的基石。
2. 蝶城提效是十分有效的控制成本手段，科技提效在未来依旧大有可为
投资物业行业的人，难免会思考两个关键问题：1. 物业行业是否存在规模经济效益？2. 行业如何对抗人力成本上升和提价难这两个使得毛利愈发狭窄的剪刀差问题？
而蝶城，就是公司管理层对这两个问题交出的答卷。
首先，行业不存在全国甚至城市维度的规模效应，但是有区域规模效应。因此，公司在意区域密度，而并不太关注披露城市密度、全国市占率等。这个情况很好理解，比如在公司总部所在的深圳市，一个项目在南山区，另一个项目在龙岗区，这两个项目很难产生所谓的协同效应。但如果两个项目同时在一条街道上，那人员、设备、管理者的共享且得到有效调度，就成为了可能。公司从2015年开始接非万盘项目时，蝶城的雏形就出现了。
公司将蝶城定义为在半径3公里区域内，公司在管户数达到一定密度（目标蝶城：在管户数3000-5999户；主攻蝶城：在管户数6000-9999户；标准蝶城：在管户数>1万户)的区域，通常占地面积在28平方公里左右。截止2025年6月30日，公司已经有683个蝶城底盘（目标蝶城270个，主攻蝶城202个，标准蝶城211个）。
而对于标准蝶城和主攻蝶城，我们可以进行蝶城内的提效改造。2022年，我们开始试点蝶城改造工作，在一些容积率低、楼龄较长的蝶城区域，蝶城提效对于住宅物业的毛利率提升幅度甚至在当年可以超过10个百分点。截止2025年6月30日，公司已经改造了300个蝶城，涉及到的项目占总在管项目数量的38.3%，累计提升了2.3亿元的毛利。未来我们依然会边进行市场拓展，边进行进一步的蝶城改造工作。
上半年确实在A股市场出现了一轮“机器人热”，这股热潮也刮到了物业行业。而公司认为，目前还没有哪一款机器人可以做到100%的替代人工，也许能够解决90%的问题，但剩下10%仍然需要人来作业，这就更凸显了提升“区域密度”的重要性。无论是机器人还是AI，对于物业行业长远看来均是利好。公司会持续期待拥抱科技进步，并在管理空间内积极试点及优化，重塑空间效率。
3. “弹性定价”推进行业朝着质价相符的方向发展，群众对于居住生活的美好期待依然可以是公司定价上提的驱动力
过去五年，物业服务行业的定价机制正经历深刻变革，从原先由开发商主导的前期物业合同定价，逐步转向由业委会主导的协商定价模式。然而，目前大多数住宅小区仍沿用原有定价方式，导致实际支付物业费的业主难以准确理解费用所对应的服务内容，物业费更多与项目开发时段和定位挂钩，而非与实际服务价值关联。
万物云于2024年11月推出“弹性定价”模式，旨在推动行业定价机制向更加透明、合理的方向发展。该模式的核心在于将物业费与具体服务事项挂钩，而非简单与人员配置绑定——做多少事，对应收取多少费用；人与机器协同提供服务，其成本共同构成服务交付的总成本。这样一来，业主可更清晰认知所支付费用对应的服务内容，物业公司则更专注于提升服务品质与运营效率，从而实现成本优化。
短期内，“弹性定价”有助于万物云拓展住宅物业市场份额，增强业务灵活性；长期而言，该模式为双向调节机制奠定基础——在居民对美好居住体验需求不断提升的背景下，物业服务价值有望获得重估，未来甚至在CPI显著上涨时，物业费亦可依约实现合理上调，真正回归“质价相符”的良性发展轨道。