越秀服务，净现比和应收账款情况整体优于中海，劣于保利，净现金储备充足
1. 2024年年报：
2024 年， 公司实现营业收入 38.68 亿元， 同比+20%； 归母净利润 3.53 亿元， 同比-27.5%。 剔除商誉减值的核心净利润为 5.12 亿元， 同比+5.1%， 减值主要是由于年末与关联方（ 广州地铁环境工程集团） 续签的服务合同产生的营业收入及毛利预计有所减少（24年计提商誉减值 2.4 亿元，2023 年未计提商誉减值），截至 2024 年末，公司商誉账面净值为 2354 万元，商誉减值压力已充分释放。 公司2024 年整体毛利率由 2023 年的 26.6%下降至本年度的 23.3%， 主要是受增值服务的毛利率下降的影响； 归母净利率也有所下降， 由 15.5%减少至 7.4%。
利润率方面： 2024 年公司基础物业管理/非业主增值业务/社区增值服务毛利率同比分别下降1.1pct/7.5pct/3.9pct 至 15.0%/22.2%/28.8%，商业物业管理及运营/市场定位咨询及租户招揽服 务毛利率同比分别下滑1.9pct/2.0pct 至27.5%/40.0%，物管/商管业务毛利率同比分别下滑 3.5pct/2.4pct 至21.9%/29.3%。
2. 发展现状
2024 年， 新签约项目 85 个， 新增合约建筑面积 1295 万平方米，同比减少 16.0%。 分来源看，第三方占比 45%，关联方占比 55%；分业态看，住宅、 TOD、 公建、商业及产业园的占比分别为 41%、 29%、 16%、14%。中标广东科学中心、 广州市文化馆地标性项目和国家级战略工程项目港珠澳大桥。截至 2024 年 12 月 31 日， 公司合约管理项目覆盖 48 个城市（ 含香港） ， 合约面积为 8873 万平方米， 同比+6.3%； 在管面积为 6931 万平方米， 同比+6.3%， 约 60%位于大湾区， 近九成分布于一、 二线城市。同时退出了 721 万平方米的项目（上年退出 257 万平）。
3. 收入构成
收入构成方面， 公司营收结构持续优化， 基础物管稳健托底， 社区增值服务快速增长。 非商业物业管理及增值服务所得收入为 31.34 亿元， 同比+19.2%， 占总收入的 81%， 其中， 基础物业管理服务、 非业主增值服务和社区增值服务分别占总收入的 32%、 18%和 31%； 商业物业管理及运营服务所得收入为 7.34 亿元， 同比+23.7%， 占总收入的 19%。
4. 净现金储备
截至 2024 年 12 月 31 日， 公司现金和定存合计 47.02 亿元， 而公司市值仅43.26亿港币。流动负债28.8亿，无有息负债。
5. 应收账款分析
应收账款 773.36 亿元， 同比+34.8%， 应收增速高于营收增速（20%）， 但应收账款周转天数同比持平， 为 77 天。
6. 分红和回购
2024 年全年度派息比率为 50%（ 按核心净利润计） 。 与此同时， 公司积极进行股份回购注销， 截至 2025 年 3 月 20 日，共回购约 1305 万股股份， 占公司已发行股份的 0.86%， 并已进行股份注销。如25年无其他减值拨备，净利润回到6亿，按50%派息比例，股息率会回到7.5%。
7. 关联方越秀地产
1) 营收:
2022 年：营收 724.2 亿元，同比大幅增长 26.2%，主要得益于销售规模扩张及多元化业务贡献。
2023 年：营收 802.2 亿元，同比增长 10.8%，增速回落反映行业整体承压。
2024 年：营收 864 亿元，同比增长 7.7%，增速进一步放缓，但仍保持稳健增长。
2）利润:
2022 年：归母净利润 39.5 亿元，同比增长 10.2%，核心净利润 42.4 亿元，同比增长 2.1%。
2023 年：归母净利润 31.9 亿元，同比下降 19.4%；核心净利润 34.9 亿元，同比下降 17.5%，毛利率从 2022 年的 20.4% 降至 15.3%。
2024 年：归母净利润骤降至 10.4 亿元（同比下降 67.3%），核心净利润 15.9 亿元（同比下降 54.4%），主要因计提发展中物业减值 22.7 亿元、商业物业评估减值 7.3 亿元，叠加售楼业务结转毛利率跌至 10.5%（同比下降 4.8 个百分点）
3）销售面积：
2022 年：合同销售面积 414 万平方米，同比微降 0.9%，但销售金额逆势增长 8.6% 至 1250.3 亿元，显示单价提升对冲面积下滑。
2023 年：销售金额增至 1420.3 亿元（同比 + 13.6%），但销售面积445.08万平方米。
2024 年：销售面积 392 万平方米，同比下降 11.9%，销售金额 1145.4 亿元（同比 - 19.4%）。
截至 2024 年末，越秀地产总土地储备约 1971 万平方米，其中 96% 位于一二线城市。
4）三条红线：
2022 年：剔除预收款后资产负债率 68.8%、净负债率 62.7%、现金短债比 2.23 倍。
2023 年：三项指标分别为 67.4%、57%、2.01 倍，维持绿档。
2024 年：三项指标分别为 68.1%、51.7%、2.1 倍，现金储备超 500 亿元（同比 + 8.6%），经营性现金流净流入 217.3 亿元，核心城市土储优势（2024 年新增土储 70% 位于一线）。有息负债压降至 1038.9 亿元，较 2023 年显著下降，短债占比仅 22%，全年加权平均融资成本降至 3.49%（行业低位）。通过发行低成本债券（境内公司债利率 2.61%、定向工具 2.27%），债务结构大幅优化。
8. 整体房地产行业趋势：
开工、竣工、新房销售面积自2021年见顶以来逐年下降
9. 应收款（尤其1年以上应收款）、合同负债（预收物业费）、净现比分析
净现比（经营活动现金流净额/当期归母净利润）成为评判物业公司现金流能力和分红能力的最重要指标（保利物业1.56，中海物业0.87，越秀服务1.36）
物业公司最大的风险仍然是应收账款，以及由此带来对现金流造成的影响。 相较于应收款金额的增长，更紧迫的问题在于其账龄的提升，因为账龄提升不仅将影响利润表，同时也会影响经营性现金流，制约分红能力。
1年以上的应收账款占比持续提升，从13.4%提升至18%。越秀的应收情况基本好于中海物业，但差于保利物业。
10. 杜邦分析
销售净利率逐年下滑，ROE 21-23年逐年提升是靠周转率和权益乘数，大头在资产周转率，流动速比逐年下降，净现比也是逐年下降趋势。
综上，主要风险关联方越秀地产交付项目规模不及预期，并购规模扩张不及预期，外拓增长失速，物业费收缴率下降。