$张江高科(SH600895)$ 未来 3 年（2026~2028）发展潜力与增长逻辑

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张江高科已从 “园区房东” 转向科技投行 + 产业运营双轮驱动，估值逻辑从地产转向硬科技股权价值重估。

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核心驱动：

1. 光刻机资产证券化：上海微电子 / 芯上微装上市是最大价值重估变量。

2. 投资收益爆发：2025 年前三季度投资收益同比增885%，未来 3 年进入密集退出期。

3. 物业 + REITs：科学之门等项目投用 + REITs 发行，提供稳定现金流与资金回笼。

4. 政策 + 产业周期：半导体上行周期 + 国产替代 + 张江科学城扩区三重红利。

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股价节奏：

2026 年：震荡上行，36→60 元，Q3–Q4 是关键窗口

2027 年：价值兑现，45→80 元，上市落地是核心

2028 年：稳定增长，50→90 元，业绩与估值匹配

总结：发展潜力：高成长、高弹性，3 年复合增速15–20%，核心看光刻机资产证券化。