连升3个月！香港房地产市场反转，地产股或创历史新高

汇丰预测，2025年香港房价将上升2%，2026年再升3%。

香港住宅楼市下行周期已基本结束

香港差饷物业估价署公布的楼价指数显示，2025年6月香港私人住宅售价指数按月升0.03%，连升3个月。截至2025年首6个月，香港楼价指数的跌幅已收窄至0.86%，全年有望正增长！

要知道，香港楼市调整了差不多6年了，2019年以来香港住宅楼价最大累计跌幅约30%，写字楼和工商铺的价格跌幅更大。

自今年6月香港银行同业拆息 (HIBOR)骤降以来，市场都在关注6月的楼市数据，本次数据印证了市场对楼市复苏的推测。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，6月份楼价指数反映5月至6月份的二手成交，指数连升3个月，幅度虽然较微，但亦充份显示楼价已经寻底成功，进入缓步上升的阶段。

投资机构方面同样乐观。摩根士丹利研究报告指出，香港住宅市场在供应量回落、HIBOR下降及内地买家增加的背景下，楼价可能见底。汇丰环球认为，近期一个月HIBOR下降已触发价值复苏进程，更多潜在买家和投资者正回流该板块，相信住宅市场下行周期已基本结束。汇丰预测，2025年香港房价将上升2%，2026年再升3%。

上述乐观预期并非没有根据。2024年2月起，香港楼市已全面“撤辣”，同时香港大力推行人才引进计划，叠加A股数百家公司赴港上市（更多具备购买力的潜在买家），香港住宅楼房的购买需求将随着按揭下降而显著增加。

香港按揭显著下降 地产股股价显著反弹

今年5月以来，香港金管局借势向市场释放流动性，令银行体系港元总结余从约450亿元急升至超过1700亿元，港元流动性变得非常充裕，令银行间短期拆息显著拉低。

香港银行同业拆息 (HIBOR)在2025年6月骤降（2024年6月中旬高达4.5%）至0.5%左右，即便近期HIBOR有所反弹，但是依然处于近年低位水平。

受按揭大降影响，香港本地地产股强势反弹。

如上表所示，在规模较大的20家香港本地地产股中，除了近期债务逾期问题未解决的英皇国际（1200.HK）股价在年内下跌5.8%以外，其他个股年内全部上涨，且20家公司股价涨幅的平均值为31.35%，跑赢同期上涨27.24%的恒生指数。

如果以2024年以来的股价低点计算，这些地产股的股价反弹幅度更大，20家公司股价低点以来的反弹幅度的平均值为67.95%。

总市值最高的香港地产龙头新鸿基地产（0016.HK）自2024年低点以来上涨了52.35%，刚刚完成巨额债务融资的新世界发展（0017.HK）自2024年低点以来上涨了63.09%，香港房地产中介公司美联集团（1200.HK）自2024年低点以来更是大涨302.22%。

值得一提的是，尽管香港本地地产股股价已经出现了一定幅度的反弹，但是龙头公司的估值水平并不算高。

如上表所示，20家地产公司的市净率，无论是绝对水平（市净率基本上都低于0.5倍）还是相对水平（近十年市净率分位数）都相对偏低。一旦基本面复苏，其估值水平有望更低！

股价走势方面，部分地产公司的股价距离历史高点已经很近，例如恒基地产（0012.HK）、新鸿基地产、太古地产（1972.HK）等。

如果香港楼市继续复苏，那么接下来这些地产股股价再创历史新高将是大概率事件。