$新世界发展(00017)$ 全球另类资管巨头抄底稀缺AMC牌照
全球另类资管巨头黑石或将入主香港开发商新世界发展，从而间接持有稀缺海南AMC牌照。
来源：不良资产指南 作者：指南君
近日，据媒体报道，全球另类资产管理巨头黑石集团有望成为香港主要房地产开发商新世界发展有限公司（下称“新世界发展”）的最大股东。
相关消息指出，双方谈判自2025年第四季度开始，目前已进入核心条款的磋商阶段。黑石集团计划采取“现金认购新股结合受让郑氏家族所持旧股”的方式实施增持，最终持股比例可能突破30%，届时将成为公司第一大股东。有知情人士同时透露，郑氏家族并不会全面退出，但其持股比例预计将下降至15%以下。
针对上述市场传闻，新世界发展随后发布公告作出回应称：“本公司获悉有媒体报导揣测有关本公司的潜在投资者。本公司已向其控股股东（周大福企业有限公司）（下称“周大福企业”）作出查询并获周大福企业告知，于本公告日期：(a) 周大福企业获若干潜在投资者就可能投资本公司之事宜接洽；(b) 其尚未与任何该等潜在投资者达成任何协议；(c) 其尚未就该等潜在投资之金额、性质或形式达成任何协议；及 (d) 概不保证该等潜在投资将会进行与否。
黑石集团此次拟收购新世界发展，主要基于以下几方面考量：
首先，新世界发展近年经营表现持续低迷，其股票市值目前已跌至约两百余亿港元，与历史巅峰时期的千亿规模相比，已遭遇显著低估。黑石集团一贯擅长在市场情绪低迷时，以较低价格介入并收购具备潜在价值的优质资产。
其次，新世界发展正承受巨大的债务压力。截至2025年6月，公司总负债规模高达2135亿港元，净负债率在香港房地产企业中处于高位。此前实施的债券交换要约仅完成约70%，而通过出售资产等自救措施进展也较为缓慢。在这一背景下，郑氏家族为保护家族其他核心资产，可能不得不选择让出公司的控制权。
此外，尽管新世界发展整体负债沉重，但其实际持有大量核心优质资产，这些资产被视为具备长期价值的“硬通货”。然而，由于市场环境及资产形态等因素，这些资产在短期内变现较为困难，而这恰恰为具备资产运营与重组能力的黑石集团提供了潜在的整合与价值提升空间：
首先是其优质的商业资产，以香港K11 Art Mall及K11 MUSEA为代表的艺术购物中心运营模式极为成功，出租率长期保持在97%至100%的高位，其中潮玩类商品销售增长尤为迅猛，构成了持续产生强劲现金流的优质物业。
其次是香港会议展览中心这一地标性建筑。作为全球重要的会展场地，其租金收益极其稳定，堪称可靠的“现金牛”资产。
第三为优质酒店资产，尤其是隶属于瑰丽酒店集团（Rosewood）的香港瑰丽酒店。该酒店曾位列“世界50最佳酒店”榜首，是全球顶级的奢华酒店品牌，估值高达约159亿港元。
第四是土地储备。新世界发展持有超过300万平方英尺的农地，随着香港北部都会区开发计划的推进，这部分土地价值有望获得大幅重估。
而最为关键的资产，则是一张稀缺的金融牌照。新世界通过旗下公司持有的海南地方资产管理公司（AMC）牌照，被视为本次交易的“隐藏王牌”。若黑石集团成功获得控股权，将能够借此牌照合法切入海南自贸港的跨境不良资产处置这一新兴赛道。
倘若此项交易最终达成，将彻底重塑香港不良资产管理的市场格局。黑石可凭借这张珍贵的AMC牌照，合法参与内地不良资产的收购、重组与盘活业务，同时结合新世界发展原有的物业资源与黑石自身的全球资产管理能力，在中国庞大的特殊资产市场中抢占战略先机。
这张海南地方AMC牌照，不仅是黑石布局中国特殊资产市场的关键战略入口，也构成了其区别于其他外资机构的独特核心竞争力。此外，海南自贸港在不良资产处置、跨境资金流动及税收优惠等方面拥有独特的政策优势，进一步提升了该牌照的价值：
其一，市场空间广阔。2025年海南银行业不良贷款率呈现小幅上升趋势，加之海航集团破产重整等标志性案例，区域内不良资产总规模已超过千亿元，催生出旺盛的处置需求。
其二，牌照本身稀缺且权限完整。海南目前仅颁发了两张地方AMC牌照。持牌机构具备在省内开展不良资产收购、处置与重组等业务的全面资质，可参与银行、信托、房地产企业等各类困境资产的化解工作。
其三，具备显著的跨境操作优势。海南自贸港政策允许进行跨境不良资产转让与相关资金自由流动。黑石可凭借此牌照，将海外资本合规引入内地不良资产市场，同时也能将内地资产进行跨境处置，从而构建高效的“境内外联动”业务模式。
公开资料显示，黑石集团是一家全球领先的另类资产管理公司，总部设于美国纽约，由苏世民与彼得·彼得森于1985年共同创立。公司长期专注于私募股权、房地产及信贷等领域的投资。截至2025年，其资产管理规模已超过1万亿美元，其中房地产投资是其最为核心的业务板块之一。
黑石以其标志性的“买入-修复-卖出”模式闻名，擅长通过积极的运营管理和价值提升策略，实现资产增值。近年来，黑石持续加大对华布局，尤其在中国的不动产市场领域不断加码，投资覆盖商业地产、物流地产等多个细分赛道，并持续表达对中国市场长期发展潜力的坚定看好。