20250711 地产巨头抢滩RWA新蓝海
$新城控股(SH601155)$ $光大嘉宝(SH600622)$ $大悦城(SZ000031)$
龙头 600606绿地控股
绿地集团旗下金创公司正式向香港证监会提交虚拟资产交易牌照申请,成为首家以房地产背景切入RWA(现实世界资产代币化)赛道的国资企业。这一动作不仅标志着香港Web3.0政策2.0的落地提速
绿地金创作为首家布局香港RWA（现实世界资产）的国资房企，依托“牌照+平台”战略，探索房地产金融新模式。通过参与香港金管局Ensemble沙盒项目，实现康养公寓租金收益权链上确权与分层管理，打通不动产流动性瓶颈。其资产、技术、合规三大支柱构建了完整的数字资产生态：拥有全牌照布局，储备超500亿元不动产资源，采用联盟链与公链混合架构提升效率，并深度协同监管沙盒确保合规。该模式不仅降低融资成本、提升资产流动性，还重构房企盈利逻辑，助力行业轻资产转型。同时推动香港打造全球RWA枢纽，重塑房地产估值体系，开启散户低门槛投资高端物业的新时代。未来随着制度与技术完善，RWA将加速重构全球房地产金融格局。
国资房企首单破冰！香港房地产RWA开启500美元散户时代，240亿资本疯抢#RWA革命 #房地产NFT #香港金融创新 #金融
4天前
香港《政策宣言2.0》的落地如同一把钥匙，打开了实体资产代币化的闸门。这份文件首次将房地产纳入代币化资产范畴，允许持牌交易所支持不动产链上交易，银行和券商可直接服务零售客户。政策突破了三重壁垒：
法律确权：区块链技术实现不动产所有权与收益权的链上映射
交易合规：香港证监会建立穿透式监管框架
流动性激活：单套康养公寓可拆分为最低1000港元代币份额，流动性较传统REITs提升300%
RWA实体资产代币化受益地产公司（附股） RWA（实体资产代币化）受益地产公司：
逻辑：
1、新型资产证券化模式，拓宽融资渠道，速度大幅提升；
2、需要以持有物业为基础发行RWA、并拥有虚拟资产牌照（无牌照可与持牌金融机构合作）；
受益公司：
A：绿地控股（持牌）、光大嘉宝（资管平台）、新城控股（持有型物业+化债）、大悦城（持有型物业+低估值）
绿地控股：公司是全国性地产龙头企业，总部位于上海
光大嘉宝：Ａ股市场唯一以房地产投资信托基金（REITs）为主营业务的上市公司； 公司控股股东光大集团，下属光大金瓯资产管理公司，立足于浙江省不良资产业务
新城控股：江苏房地产开发龙头；公司主营业务为房地产开发与销售，秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局
大悦城：中粮集团唯一的地产业务平台；公司从事的主要业务包括房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产
十万亿赛道爆发！香港政策破冰，地产巨头抢滩RWA新蓝海
2025-07-10 20:23·pvc2uuu
香港《政策宣言2.0》的落地如同一把钥匙，打开了实体资产代币化的闸门。这份文件首次将房地产纳入代币化资产范畴，允许持牌交易所支持不动产链上交易，银行和券商可直接服务零售客户。政策突破了三重壁垒：
法律确权：区块链技术实现不动产所有权与收益权的链上映射
交易合规：香港证监会建立穿透式监管框架
流动性激活：单套康养公寓可拆分为最低1000港元代币份额，流动性较传统REITs提升300%
波士顿咨询预测，到2030年全球RWA代币化规模将达16万亿美元，相当于当前黄金市值的3倍。2025年上半年，全球RWA市场规模已从86亿美元激增至230亿美元。在这场变革中，中国房企正通过“牌照+资产”双引擎抢占先机。
一、A股核心玩家：牌照壁垒与资产储备铸就护城河
1. 绿地控股（600606）——国资持牌先锋
作为唯一国资背景香港虚拟资产持牌方，其子公司绿地金创已获香港证监会数字资产咨询与管理双牌照，可直接发行代币化房地产基金。资产端更是底气十足：
上海“颐尚居”康养项目拆分为5000份代币，租金链上实时分配
2. 光大嘉宝（600622）——REITs专业户
A股唯一以房地产投资信托基金为主营的上市公司，旗下光大安石平台管理380万㎡商务物业，覆盖长三角、珠三角核心节点。其“嘉宝资产通”平台已对接中债登资源，支持稳定币支付接口，为商业地产RWA铺设支付通路。
3. 新城控股（601155）——商业航母转身
手握189座吾悦广场，年租金收入超100亿元，购物中心客流数据天然契合收益权代币估值。2024年融资成本下降380个基点，RWA成为其化债利器。财报显示，其商业运营收入达128亿元，同比增长13.1%，
4. 大悦城（000031）——价值洼地突围
北京西单大悦城等16个旗舰项目年均出租率96%，核心地段租金溢价能力成为代币价值坚实支撑。当前市净率仅0.3倍，RWA落地有望重构其商业地产估值逻辑，打开价值修复空间。
二、港股龙头：全球资本的核心标的
1. 龙湖集团（0960.HK）——TOD模式赋能
77个天街项目毗邻地铁枢纽，客流数据链上确权后，可将租金收益编程化为分层代币（优先级年化5.8%+风险层增值权），为不同风险偏好投资者提供定制化产品。
2. 中国海外发展（0688.HK） & 万科企业（2202.HK）——地标资产证券化
中海持有香港环球贸易广场等48栋甲级写字楼，万科旗下万纬物流管理1600万㎡高标仓，跨境电商数据为收益权代币提供动态定价依据。香港《稳定币条例》落地后，这些地标或成首批发债主体。
3. 恒隆地产（0101.HK） & 新鸿基（0016.HK）——奢侈品零售生态圈
上海恒隆广场、香港IFC年销售额超200亿港元，高端消费数据提升代币吸引力。二者已参与香港金管局“Ensemble沙盒”，测试央行数字货币与地产代币的清结算互操作性。
4. 太古地产（1972.HK）——绿色金融样本
北京三里屯太古里获LEED铂金认证，计划将碳积分收益与租金权打包发行绿色代币，抢占ESG投资风口。
资本已投票：十万亿市场的黎明
房企RWA正从概念走向落地：
技术革命：AI动态估值系统将商业地产估值误差率压缩至±7%，智能合约自动分账取代传统信托管理
政策扩容：香港拟2025年Q4发行港元稳定币绿色债券，与地产RWA形成“离岸融资-收益闭环”
市场验证：绿地香港铜锣湾项目29亿港元资产上架3小时售罄68%，印证资本狂热
波士顿咨询预测的16万亿美元市场并非遥不可及。当钢筋水泥遇见区块链，不动产的流动性枷锁正在断裂，这场始于香港的资产数字化浪潮，终将重构全球房地产的价值生态。
关于近期热点“RWA”的一些解读
原创 李子言 兴证全球基金服务通 2025年07月09日 17:52 上海
近期，稳定币与RWA概念持续发酵，成为资本市场比较热门的投资话题（稳定币话题见6月10日文章）。6月26日，香港政府发表《香港数字资产发展政策宣言2.0》，拟推动更广泛资产及金融工具的代币化，明确将现实世界资产代币化（RWA）纳入核心发展框架。6月30日，美国在线券商Robinhood与知名加密货币交易平台Bybit、Kraken同日宣布启动美股代币化服务。RWA正逐步从概念走向落地，成为Web3.0行业核心趋势之一。
01
什么是RWA？
RWA（Real World Assets- tokenization，现实世界资产代币化）指将现实世界资产，如基金、私募债、碳资产、贵金属和房地产通过区块链技术，转化为易分割、快速流转的链上代币，支持7×24小时的全球低成本交易，让全球投资者都能轻松买卖，以此盘活资产流动性。（资料来源：海通国际）
RWA的本质是资产证券化（ABS）的区块链升级，通过智能合约实现资产权益的数字化拆分与自动执行，核心流程包括5步：
图1：RWA从资产筛选到市场流通可分为五步
数据来源：链酷科技
RWA的核心价值在于将实体资产的所有权、收益权或使用权映射为链上代币产品方式。首先，在将现实世界资产转化为数字化代币产品的过程中，必须要明确标的资产的价值、所有权和法律地位。其次，通过数字化信息桥把真实资产世界和数字资产世界连接起来，将传统资产信息转化为数字代币份额，资产价值和合法所有权的数据会被嵌入到相关代币份额的区块链数据中。如果涉及证券监管范围的资产，整个代币化过程还必须符合政府监管框架规定。
主要体现在三个方面：
1、资产数字化：将实体资产的所有权、收益权或使用权，映射为链上代币。
2、 释放流动性：传统资产（如房地产）因高额门槛和复杂交易流程导致流动性差，代币化后可分割为小额份额，吸引全球投资者参与。
3、信任机制升级：区块链的透明性、不可篡改性和智能合约的自动化执行，降低信息不对称和操作风险。
02
RWA的主要类型与发展历程
RWA市场按照资产类别分为6大类，主要包括：稳定币、私人信贷、政府债券（美债）、大宗商品、房地产、股票。据RWA.xyz官网7月6日数据显示，链上RWA2025年7月约240亿美元，同比增长约118%。从具体资产类别来看，私募信贷和美国国债是代币化的主要资产。
图2：全球链上RWA市场规模突破240亿美元
数据来源：RWA.xyz官网，时间截止2025.7.6
根据波士顿咨询集团预测，到2030年RWA市场规模可达约16万亿美元，占全球GDP的10%。而花旗银行认为几乎任何有价值的资产都可以被代币化，各类RWA可触及市场资产的代币化到2030年将达到约6万亿美元规模。（图3）
图3：预计2030年RWA可触及的市场
数据来源：花旗银行
RWA的发展历程大致经历技术探索到场景落地、DeFi与传统机构协同、标准化与监管推进、主流资本入场这几个阶段。（图4）
2016年，以太坊联合创始人“V神”在社区中提出的一个思想实验“构建一个无需撮合、自动运行的链上去中心化交易所，借鉴预测市场机制”，在这一技术基石的催生和DeFi（去中心化金融）概念逐渐成熟的背景下，RWA的理念也开始萌芽。
2020年，相关项目通过代币化应收账款等资产，帮助中小企业链上融资。部分DeFi平台也尝试将RWA作为抵押品引入借贷业务。
2021年，相关平台允许用户以RWA换取特定稳定币。
2022年，摩根大通、高盛等金融机构启动RWA试点，RWA联盟同期成立，推动资产通证化标准化。
2023年，RWA进入快速扩展期。高盛、富达等资管巨头尝试将部分传统资产组合代币化，以提升透明度和流动性。美国SEC和欧洲ESMA也开始涉入监管，逐步完善RWA的政策框架，为后续发展提供制度基础。
2024年至今，从国内首个RWA落地案例完成，到中美稳定币相关条例均获得重大进展，Web3合规化逐步完善，RWA开始正式走进大众视野，推动资产数字化从试点走向普及，成为数字金融基础设施的一环。
图4:RWA发展时间线
资料来源：techflow，RWA产业发展指南
03
稳定币与RWA的关系
1
RWA与稳定币的区别
1) RWA 和稳定币虽同属加密资产领域，但在底层资产、用途及监管逻辑都有差异。
2) 稳定币主要关注保持稳定的价值，通常锚定于法币或其他稳定资产，旨在提供交易媒介和价值存储;而RWA则更侧重于将现实世界中的资产，如房产、债券等，在区块链上进行代币化，以实现资产的分割和流动性。（图5）
图5：RWA与稳定币对比
资料来源：兴证全球基金整理
2
稳定币在RWA中的作用
1) 稳定的交易工具：稳定币可以用作购买 RWA的交易工具，它锚定法定货币或其他低波动资产，来实现相对的价值稳定。
2) 增加流动性：因为稳定币本身很容易交易，稳定币能帮助RWA代币更容易买卖。投资者可以用稳定币快速买进或卖出RWA代币，让市场上的资金流动起来。随着更多国家和地区支持稳定币，稳定币能帮助RWA在全球范围内得到更快的发展，投资者也会有更多的机会参与不同的代币化资产项目。
3) 方便跨国交易：通过稳定币，投资者可以轻松进行国际交易，避免银行转账的复杂手续和高额费用，资金也能更快到达。
总的来说，稳定币的监管框架完善有助于RWA的发展。稳定币为RWA的交易提供了稳定且值得信任的交易工具，RWA激活了实体资产的价值和流动性且拓展了稳定币的应用场景，两者形成正向循环。（图6）
图6:RWA以稳定币等资产为媒介，成为连接web3.0与现实世界的桥梁
资料来源：兴证全球基金整理
04
RWA产业链分析与实例
RWA通过多方协同形成产业闭环：资产发行方提供底层价值，技术服务方实现数字化，流动性提供方激活市场，合规方确保合法性，投资者注入资金，支持服务方维护运营安全。
图7:RWA产业链构成
资料来源：根据公开资料整理
RWA相关业务盈利来源多元化，覆盖发行、交易与运营环节。
图8:RWA参与者的盈利模式
数据来源：中航证券
目前的RWA实战案例，从运营模式和监管环境等方面来看，可以分为三类：
一类是境外公链上运营的RWA，即公开在链上发行融资，资金来源既有公众投资者，也有机构投资者。
二是中国境内资产、跨境发行的RWA。如某公司操作的跨境RWA，境内“资产链”为联盟链，境外与公链合作但目前尚未公布在公链上发行面向公众投资者的代币，目前主要为机构投资者参与。
三是中国境内的RWA探索。项目操作均在境内联盟链上进行，目前参与公司的RWA通证发行方式和流通方式尚未披露。
境外RWA与DeFi等加密货币领域的合作越来越深入，方式越来越多样，目前是RWA市场的主流。对于内地联盟链上的资产在境外发行的RWA，是否会在境外DeFi等领域受到广泛的认可并进行“再金融化”，目前还不确定。对于中国境内RWA探索，是否能出海发行，或在境内与传统金融机构合作进行“再金融化”（比如能够作为再融资抵押物），也有待探索。
05
中国的RWA实现路径与政策监管
以香港为例，RWA的发行路径，大致包括以下步骤：
1） 投资基金、资产载体、跨境投资、发行承销等交易结构设计
2） 智能合约的设计、开发、测试与审计。以及Dapp（去中心化应用程序）与VATP（虚拟资产交易平台）的接口开发和系统集成
3） 香港证监会沟通RWA发行交易方案
4） 资产池构建、资产买卖、资产服务、募集说明、承销、认购等法律文件的起草与磋商
5） 签署各类法律文件、设立境内外资产载体、投资平台
6） 增强9号持牌机构注册设立投资基金相关实体
7） 增强1号/7号持牌机构承销私募/公募RWA
8） 募集成功并宣布RWA产品设立（图9）
图9：与RWA发行、交易相关的香港金融牌照
资料来源：中航证券
各国对于RWA的监管政策有着较大的差别。在各国的监管态度中，中国大陆对于RWA的监管非常严格，全面禁止了ICO代币化发行，也就从根本上禁止了区块链模式RWA的探索。与此同时，中国香港、欧盟、新加坡和美国对于RWA基本上采取了积极监管的态度。RWA代币资产在这些国家可以在监管框架下进行发行和投资。（图10）
图10：世界各国的代币发行和加密资产的管理态度
资料来源：申万宏源证券
香港目前发布了两份《代币化通函》，尽管未出台专项RWA法规，但监管框架以及不同资产类别的审批框架已清晰。根据 RWA现实世界资产研究院报告，香港目前监管框架下，资产一般分为绿灯、黄灯、红灯和谨慎类资产，不同资产分类有着不同的分类审批管理流程。（图11）
图11:香港RWA监管框架下的资产分类
资料来源：RWA现实世界资产研究院
香港证监会在监管RWA产品的过程中，采取了“透视原则”，监管的核心关注点并非产品是否采用“代币”形式，而是聚焦于代币所对应的现实资产的金融属性。简言之，香港对于RWA监管就是要回归到底层资产的本质，而并不拘泥于代币的形式。
06
RWA未来机遇与挑战
尽管前景广阔，RWA发展仍面临多重挑战。首先，跨地区的合规冲突显著，部分地区仅允许稳定币储备为美债或现金，排斥部分RWA资产如企业债和房地产等视作高风险类别。其次，链下资产托管过于依赖中心化机构(例如银行)，一旦出现破产风险，将威胁到RWA代币的兑付能力。此外，当前RWA二级市场尚未成熟，尤其非标准化资产如艺术品、文物的定价和交易流动性缺乏有效机制，市场风险仍然突出。