最近几年，陆续在旅途中观察了上海港汇恒隆、云南昆明恒隆、武汉恒隆、在建的杭州恒隆广场及其竞争对手，昨天又看了济南恒隆与其主要竞争对手贵和购物中心，济南恒隆硬件标准达到了高端购物中心水平，但因为当地已有贵和等先发玩家，最初吸纳的主要是次高端品牌，这几年重新改造转向高端，收入有所增长，但昨天看到，济南恒隆东翼西翼合计还有十几个店铺空置，但看2025中报，济南恒隆商场的出租率和收入比去年还是增长了一个点。
恒隆商场内有较多中高端餐饮服务，整体面积远超贵和，令我惊讶的是，华润旗下高端超市ole和新东方的留学考试中心居然也入驻了恒隆，客流重叠度还是蛮高的。
每到一地的恒隆，除了看人流量、店铺空置率、顶奢店铺数量，我还会特意观察角落处的卫生细节，试图管中窥豹。济南恒隆的卫生细节明显不如上海港汇恒隆、武汉恒隆、昆明恒隆，甚至也不如隔壁的贵和。
但贵和存在重大结构缺陷，它建于1997年，整体结构类似那个年代国内百货公司的通常结构，整体感觉局促，面积狭小，动线不合理，电梯下楼时，发现上方竖板离我头部仅有十几厘米，如果个子较高，几乎要碰到头顶，而且整个商场座位太少，顾客无法喘息久留，三楼厕所甚至有浓烈臭味……
根据这些观察，我直觉未来济南恒隆还会不断撬走贵和更多顶奢租户，它的收入还有较大增长潜力。
奢侈品卖场的商业逻辑与中低端卖场天差地别，奢侈品讲究稀缺性，有些奢侈品款式甚至需要购买超过一定金额或特定款式（实际上是非折扣方式变相清库存）才具备购买资格，品牌和店员故意制造一种购买门槛，不是你花钱就卖给你的，而电商的便利性天然与稀缺性存在内在矛盾，而且奢侈品购买注重一对一服务体验，奢侈品卖场无法被电商取代，奢侈品折扣电商基本以失败告终，奢侈品电商多以产品展示和品牌营销为主，这是在电商如此发达、中低端卖场大量空置的今天，高端卖场依然屹立不倒的内在逻辑。
皇上，您还记得当年大明湖畔的夏雨荷吗？