一直在关注$索菲亚(SZ002572)$ ，但真正觉得有意思是半年报发现，顾家家居大股东盈峰（美的）开始买索菲亚的股份，仔细想想，多少有点意思（行业净利率高、现金流好+经营背书+反内卷预期）。

索菲亚上市以来，累计派息大约60亿，现在市值130亿。

今年，索菲亚预计扣非净利润10亿左右，股息率预计5%左右。

1、收入拆解：

2025H1来看，对应营收78%来自经销商收入（新房为主），18.7%整装渠道（二手房+翻新）收入。整装渠道，短期看受消费萎靡影响，长期看增长潜力很大。

（装修行业一线城市70%为存量房重装需求，低线城市70%为新房需求。长期来看，存量房重装需求稳定）

所以，索菲亚现在的核心问题，是新房竣工面积何时见底。

2、新房测算：

2024年，新建商品房住宅销售面积为 8.15 亿平方米，商品房竣工面积大概7.4亿平。2025年按20%下滑，5.9亿平。

参考美、日、韩高城镇化国家，人均新房销售面积处于0.46~0.9之间，国内再下跌20%，新房销售面积基本可以触底（人均0.42），差不多就是2025年至今竣工房屋的下降幅度。

新房竣工面积预计2025年H1下降为15.5%，很可能在最近两年见到底部。

考虑到索菲亚净现比基本略大于1，如果成功预判到新房竣工面积的底部：

营收利润0增长不下滑，稳定的7%股息率，按A股稳定经营行业3.5%左右的股息率估值，给予1.5%信用补偿，5%股息率计算，修复空间在48%+。

营收利润重回增长，股息率略有增加，用DCF估值，则修复空间更高，避免误导就不列了。

总而言之，是一个预判地产销量见底的好标的。