明源云曹屹：拥抱新时代，来自新媒体与数字化招商创新的力量
2026年1月20日至23日，由亿翰智库、成都天投集团主办，园动力产业发展、明源不动产研究院联合主办，四川天府新区产业投资有限公司、成都科创生态岛协办，天府长岛数字文创园重点支持的《向新而行，固本致远——第四届产业园区创新发展大会》在成都科创生态岛成功举办。
本次活动聚焦产业园区行业高质量发展，涵盖“园区操盘手闭门研讨会、年度研究成果发布、标杆企业主题分享及主题论坛、招商突围实战培训、标杆园区考察”等多元环节一体，共吸引超400人出席，涵盖政府机构、产业投资商、园区开发运营商，以及各类产业生态圈企业。
大会主论坛现场，明源云四川区域合伙人曹屹女士带来《拥抱新时代，来自新媒体与数字化招商创新的力量》主题分享。以下为曹总的发言实录：
· 曹屹 ·
明源云四川区域合伙人
各位嘉宾，大家好。当前，无论是个人搜索信息的习惯，还是企业寻找商机的途径，都在向线上转移，尤其是抖音、快手、小红书等新媒体平台。因此，正如刚刚马总提到的“筑巢引凤”，我们不仅需要在线下“筑巢”，更需要在线上建立自己的发声阵地的招商阵地。
在开始之前，请允许我简单介绍一下明源云——一家总部位于深圳的港股上市企业，核心定位是“更懂不动产业务的数字化厂商”，主要的业务覆盖投资、建设、运营的全链条，也包括数字营销和数字招商。我们之所以能积累大量案例和行业洞察，是因为数字化必须深度融入业务每个环节，并且逻辑要完整自洽。这些沉淀下来的经验，是我们反哺数字化和招商业务的宝贵财富。
市场现状：供大于求下的招商困局
当前的市场环境，供大于求是不争的事实。以成都为例，自“建设高品质产业空间”的号召在2018、2019年提出后，市场在2021、2022年集中放量，导致目前存量巨大。同时，国有资本建设的园区在载体品质和配套方面的明显优势，进一步加剧了市场竞争。
数据显示，产业园区的去化率呈现“民营企业好于区属国企，区属国企好于市属/省属国企”的格局。在“立园满园”的压力下，我们必须找到招商破局的新路径。
与此同时，我们的竞争对手也在积极变革。过去的模式是“修好载体再招商”，容易导致载体与客户需求不匹配。现在则转变为“带凤筑巢”，即先锁定目标产业和企业，再为其定制载体。过往依赖政府和“坐等”的招商模式已经失灵，倒逼企业转向自主招商（主动出击）、泛渠道招商（借助基金、投行等分散资源）和网络招商（线上获客）等招商模式。其中，典型企业如中南高科，其网络招商占比已达16%，充分表明线上获客的渠道已经是不可忽视的趋势。
核心策略：拓客、养客、转化的闭环
围绕招商业务的核心节点，招商成功的关键在于构建“精准拓客、分级养客、高效转化”的全流程数字化闭环。
（1）拓客：精准锚定潜在客户
拓客需线上线下结合，线上通过新媒体矩阵获取流量，线下通过产业链分析和大数据工具精准锁定目标企业。具体来看，拓客主要分为三个维度：
一是产业链招商，摸清家底。首先要明确自身的产业定位和禀赋，通过产业链全景分析，锁定需要补强的细分领域和上下游企业。招商的本质是遵循“二八定律”，即便在经济下行期，仍有20%的行业和企业保持增长，我们需要找到这些潜在客户，过程中可以借助数字化的招商中台和工具（如产业图谱、招商地图）来提效，持续关注企业的经营变化，如招聘扩张、融资、专利、对外投资和政策变动等，实现精准锁定客户。
二是线上新媒体获客，抢占流量洼地。企业决策者也是个体，他们的信息获取习惯已线上化。园区招商人员可以在抖音、视频号等平台建立发声阵地。目前这是一个流量洼地，搜索“成都产业园”等大词，你的园区很可能排在前面，因为仅有约10%的园区在系统性地做这件事。以“成都发布”等官媒推出的“向往的园区”系列就是一个很好的借鉴，这类视频通过探访园区和企业，生动地讲述了为何选择该区域的故事。
三是线下泛渠道招商，激活社会资源。企业要积极发动中介、合作伙伴等社会力量，拓宽客户来源。
（2）养客：持续互动与需求管理
养客是一个需要时间和耐心的过程，关键在于通过数字化工具持续互动、了解需求、建立信任。招商周期短则三个月，长则一年，绝非一蹴而就。这个过程需要与客户持续互动，深入了解其需求，并实时匹配解决方案，逐步建立互信。我们需要认识到，线上获客也需要培育期，指望一两个月立竿见影是不现实的，至少需要以6个月为周期进行规划和投入。可以通过招商CRM、小程序等工具，构建客户资源池，对客户进行分级、打标签，实现精细化管理和持续培育。
（3）转化：科技赋能与价值呈现
转化过程中，可以充分利用数字孪生、AI数字人等科技手段，提升园区展示效果和招商说服力，解决客户决策抗性。在转化环节，需要高效地传递园区价值。利用数字孪生技术，可以真实还原园区环境，甚至模拟工业上楼项目的物流、交通等场景，解决企业的决策抗性。对于缺乏专业讲解人员的园区，AI数字人可以标准化地输出园区价值点和招商说辞，确保故事被完整、生动地讲述。
新媒体获客的实战路径与创新赋能
具体实践过程中，线上获客需遵循“阵地搭建-内容运营-广告投放-公私域联动”的路径，并积极利用AI技术降本增效。
（1）阵地搭建：双平台布局
其中，抖音蓝V号作为公域流量主阵地，适合发布园区实力、优惠政策、入驻企业案例等内容，通过短视频和直播（短直双开）获客。视频号基于微信社交生态，更适合做私域运营。招商人员与客户互加微信后，视频号内容可以自然触达，形成社交裂变。对于国企而言，内容发布需审批，可通过提前批量制作内容来解决持续性问题。
（2）广告投放：精准触达
除了自然流量，还可进行付费广告投放，形式包括息流广告、品牌专区、今日头条/朋友圈定投等。其中，明源云作为抖音一级代理，能基于对产业客户的理解，构建精准的“人群包”，实现更高费效比的投放。
（3）AI赋能：提升效率与体验
AI技术可以在两个环节大幅提效，一是内容生成（AIGC），即利用AI进行视频混剪，能以较低成本产出质量达70-80分的合规内容，解决内容生产的瓶颈；二是拟人回复，通过垂类数据训练AI客服，使其回答更智能，减少“转人工”的诉求，提升线索初步筛选效率。
（4）“太空部队”：布局未来搜索
未来，企业会习惯通过豆包、DeepSeek等AI工具搜索园区信息。我们需要提前在这些平台“喂养”园区信息，确保当AI被问及“适合AI企业的园区”时，能推荐我们的项目，这也要求我们需要坚持在公域进行内容布局。
（5）公私域链接：公域获客，私域运营
公域与私域并非割裂，而是相辅相成、缺一不可的整体，二者协同才能实现流量的有效整合与客户价值的最大化。可以在公域平台上曝光品牌，获取客户线索；在私域平台上持续互动和促达，最终实现转化。
工具与生态：构建招商的基础设施
通过线上化工具实现渠道招商的合规、高效与互信，打通招商全链路的“最后一公里”。
渠道招商的关键在于建立信任和保证效率。例如，通过“天府产服通”这类小程序，可以实现渠道的在线注册、协议网签、客户报备、实时判客，形成一个线上闭环。这既保护了园方的合规性，也保障了渠道方的利益，让他们能更安心、高效地为我们推荐客户。
总结：没有捷径，唯有坚持与迭代
最后我想强调，招商没有“一招先”的捷径。我们今天分享的所有方法，无论是在深圳、长三角，还是成都的同行业者，都已经被验证是行之有效的。它不是一个从无到有的创造，而是一个有底层逻辑和确定性的创新。
它要求我们摒弃短视思维，以长期主义的心态，扎扎实实地做好从拓客、养客到转化的每一个环节，持续迭代。只有这样，我们才能在供大于求的市场竞争中，真正实现招商破局。
我的分享到此结束，感谢各位！
END
业务交流请联系
黄先生
微信号：huangxinyun2021
产城观察网近期推文：
区域市场：广佛园区市场福建园区市场成都园区市场
轻资产中标：9月10月11月12月1月
企业拿地：8月9月10月12月
厂房竣工：2025Q22025Q32025Q4
行业研究：2025园区年度报告2026势必是园区招商最难过的一年多地已明确不再提“园区零租金”
项目案例：第一工园・武汉智联创星中心济南科创城・数字科技产业园深圳·星河 WORLD
REITs专题：西安高科产业园REIT亦庄产业园REIT东久新经济REIT首农产业园REIT
圈层活动：2025产业园区未来大会2025产业园区创新发展大会第四届产业园区创新发展大会
园区培训：上海站福建站广州站成都站
