$融创服务(01516)$ $碧桂园服务(06098)$ $雅生活服务(03319)$

1.融创服务：计提最彻底，敞口最小

•累计计提26.95亿元，占原值82%，剩余无担保敞口仅1.81亿元，且关联方收入占比压降至2.4%，风险隔离效果显著

•剩余敞口占净资产比例仅3.4%（净资产53.19亿元），财务影响微乎其微

2.碧桂园服务：计提充分但敞口绝对值较高

•2023年一次性计提73%坏账，但2024年剩余敞口仍达7亿元（占原值28%），主要因部分抵债资产未处置完毕

•优势在于关联交易占比仅0.9%，业务完全独立，现金流健康（经营现金流/核心净利=1.3倍）

3.雅生活服务：2025年风险显著改善

•2024年因大额计提亏损，但2025年中报预告显示“无新增减值”，通过诉讼、工抵资产等方式快速出清风险

4.万物云&金科服务：依赖资产抵债，现金转化滞后

•万物云虽通过抵债减少12亿元敞口，但剩余24.5亿元仍需时间处置

•金科服务连续两年计提后规模降60%，但未披露具体敞口及现金回流情况.

5.中海物业：先天优势规避风险

•凭借央企背景，关联交易占比控制在10%以内，且要求母公司提供履约担保，从未系统性计提减值

结论：融创服务风险敞口最小

•最彻底出清：融创服务以82%计提比例和仅1.81亿元无担保敞口成为行业风险出清最干净的企业。

•核心支撑：其主动剥离关联业务（收入占比2.4%）、严控新增风险，叠加剩余敞口占净资产比例极低（3.4%），未来减值压力趋近于零

•对比警示：碧桂园服务虽业务独立性强，但剩余敞口绝对值较高（7亿元）；万物云等企业资产抵债模式现金转化效率存疑。