记录一下$中海物业(02669)$ 一些多方、空方因素（2026 年 1 月底）

一、空方因素：

1. 应收账款早晚要减值：公司 24 年底应收账款总量大概是全年净利润的 2.3 倍，主要问题是结构差， 24 年年底有 24% 现有应收账的账龄超过 1 年，而$保利物业(06049)$ 仅有 7% 的应收账款账龄超过 1 年。公司这些超过 1 年的应收账款早晚是要做大规模减值的。

2. 业绩倒退（股价已经部分反应该因素）：既然现有项目中有显著一部分挣的是“应收”不是现金流，这些效益不好的项目自然是要清退，只有业绩倒退才能让账面上的净利润和现金流匹配，业绩早晚要倒退，这个因素已经反映在 1月28 日的下跌中了。

二、多方因素：

1. 行业集中度提升：2025年，中海新增权益土地储备面积累计约444.55万平方米，累计权益拿地金额约924.23亿元，权益拿地金额位居行业第一，较第二位