这些年，被时代抛弃的潮汕地产商

曾经掌控深圳地产半壁江山的潮汕帮，如今在行业寒冬中艰难求生，他们的故事成为中国房地产黄金时代最深刻的注脚。

2025年5月，号称造价10亿的“英之园”建筑在轰鸣声中倒塌，这座占地57亩、融合潮汕驷马拖车与欧式风格的豪华建筑，历经五年法律拉锯后终被强制拆除。

它不仅是一座违建的消亡，更象征着潮汕地产商一个时代的终结。

01 草根崛起，乘势而上

潮汕地产商的崛起史，是一部典型的草根逆袭史。

1979年，当20岁的黄楚龙离开潮汕普宁市来到深圳时，他只是一个技术并不出众的水泥工匠。

甚至每每回忆青春年少时的自己，也会自谦地说，“我是一个没文化、没技术的水泥工匠。”

大多数潮汕籍地产商皆出身草根，他们从建筑施工、修桥修路等基础性工作慢慢积累资源，逐渐崛起。

很多潮汕老板，发家之后最喜欢说的就是，“我这个人，没读过什么书，也没什么文化。”但得意之情却溢于言表。在他们心中，最自豪的事情就是没什么文化，但却赚到了钱。

1992年南巡讲话之后，深圳成为改革开放最前沿，土地价值飙升。在这片投资热土之上，属于潮汕籍地产商人的时代，才缓缓拉开帷幕。

黄楚龙1992年设立深圳怡和公司（星河地产前身）；黄茂如兄弟靠着父亲1980年代在布吉购得的一块土地开发了首个住宅项目茂业城；纪海鹏在汕头成立龙光建安公司；郭英成兄弟在深圳龙岗布吉接手烂尾楼，创立佳兆业。

这些潮汕商人几乎精准把握住时代变革中的各种红利机会，成为人生赢家。

02 独特打法，称霸深圳

潮汕地产商在深圳的发展呈现出鲜明的群体特色。他们通过廉价的荒地、城中村改造以及接手烂尾楼等，迅速攫取财富。

佳兆业郭英成依靠1999年接手桂芳园、2003年接手“子悦台”，两次将烂尾楼运营成为热销楼盘，赢得了“烂尾楼大王”的名声。

龙光集团纪海鹏则热衷于“地王争夺”，2003年以2.86亿元拿下宝安区中心地段一处土地，此后频频在深圳及大湾区城市拿下地王项目，被称为“地王收割机”。

皇庭国际的案例堪称潮汕地产商命运起伏的典型代表。创始人郑康豪是一位标准的潮汕“房二代”，其父郑世进从建筑行业切入房地产，在1997年创立了皇庭国际前身——恒浩地产。郑康豪曾凭借皇庭广场地块一战成名。2010年，他通过受让百利亚太股权，成功入主A股上市公司深国商，拿下晶岛国际购物广场，并将其更名为“皇庭广场”。这个位于深圳福田CBD核心区的项目曾被誉为“钻石之心”，估值一度近80亿元。

中洲控股的发展历程则展现了潮汕地产商另一种路径。潮汕商人黄光苗实际控制的中洲控股，前身为深圳国资委旗下的地产上市公司“深长城”。2013年2月，深圳国资委将深长城控股权转让给中洲置地，黄光苗完成了自己“创建一家上市公司”的梦想。

早年，潮汕人素来重男轻女，每家每户以多生男孩为荣，这也造成了潮汕人家族人口众多。茂业集团的黄氏六兄弟、佳兆业的郭氏三兄弟、龙光地产的纪氏三兄弟，以及鸿荣源的赖氏三兄弟，莫不如此。

他们要么共同创业，在一个公司相互支持；要么单独创业，在同一个商业世界里相互支持。

03 模式隐患，暗藏危机

在房地产的繁荣时期，潮汕地产商扩张速度很快。其巅峰时刻，当属姚振华的宝能疯狂扫货万科，准备成为中国地产一哥的大股东。

这也是潮汕地产商的高光时刻。

前无古人，后，恐怕也不会再有来者。

潮汕地产商的扩张模式潜藏着巨大风险。例如，陈氏兄弟的“英之皇”项目从2013年开工到2025年拆除，暴露了其扩张模式中未批先建、暴力抗法的问题。即便举行三次听证会、走完行政复议与诉讼程序，最终仍难逃法律制裁。

过度依赖地产开发导致现金流极度脆弱。当房地产市场供需逆转，英之皇商业文化中心526套商铺两次法拍均流拍，价值5.3亿元房产被法院挂网拍卖，直接引发债务崩盘。银行贷款违约使其被列入失信名单，限制高消费并丧失融资能力。

潮汕地区特有的宗族文化在市场经济中异化为利益共同体，很容易形成攻守同盟，正是宗族纽带与权力寻租的畸形结合。

04 政策转向，泡沫破裂

2020年后中国房地产市场开始呈现销售跌、库存涨、价格升的矛盾格局，而潮汕地产商的扩张踩在泡沫破灭的临界点。

他们在三四线城市大举布局，而忽视人口外流、居民负债率攀升等结构性风险。例如，惠州等城市房价收入比超过10倍，租售比低，投资属性完全丧失。

2022年初，龙光集团被传出未向外界公布的私募美元债务，股价惨遭腰斩，暴跌50%以上。一路扩张的龙光集团，终于迎来了凛冬。龙光集团总负债达到惊人的2265亿元，集团全年新增土地储备为零，昔日的地王收割机早已停机。

皇庭国际的命运在2021年后也是急转直下。2025年9月，皇庭广场公开拍卖，评估价约为43.61亿元，起拍价约为30.53亿元，相当于评估价的7折。尽管吸引了超过4.7万人围观，但仅有1人报名，最终流拍。

中洲控股的黄光苗则在激进扩张策略中吞下苦果。中洲控股2023、22024连续两年巨亏，挣扎在保壳边缘。

曾经风光无限的潮汕地产商正在被时代抛弃。

05 自救艰难，前景未卜

面对危机，潮汕地产商的表现各不相同。纪海鹏对外承诺坚决不躺平、不逃债，试图通过出售资产等方式自救。龙光集团交付了2.8万套房，纪海鹏家族也准备拿出13.41亿美元股东贷款，用来取信于债权人。

到2025年2月，龙光集团对外宣布，他们已经取得了80.8%的境外债权人的支持。3月，龙光集团又对外公布了219.62亿元的境内债务重组方案。

皇庭国际的郑康豪则选择了向半导体产业转型寻求突破。2021年8月，皇庭国际以6097万元收购意发产投基金，间接持有江西首家芯片制造企业意发功率66.67%股权，切入功率半导体领域。然而转型之路并不平坦。

并非所有潮汕地产商都能顺利渡过难关。号称“潮汕资本教父”的刘绍喜名下另一个上市平台宜华生活于2021年3月被退市，刘绍喜本人也多次被列为“失信被执行人”及给予“限制消费令”。

深圳中心区高楼依旧林立，但潮汕地产商的身影已悄然褪色。

黄楚龙的星河集团成为少数“幸存者”，他一直秉承“有多少钱，办多大事”的理念，企业发展全靠自有资金，成为潮汕房企的另类。

结语

2025年5月，当“英之园”被拆除时，不仅是一座建筑的消失，更是一个时代的告别。潮汕地产商从崛起至衰落的历史，正是中国房地产行业从黄金时代步入白银时代最真实的写照。

任何商业扩张都必须建立在合规经营与风险可控的基础上。房地产泡沫曾经能带来短期暴利，但缺乏实业根基的终究是空中楼阁。

如果继续固守原有的模式，或许潮汕地产商真的要被时代抛弃了。