$北京北辰实业股份(00588)$ 市场不多的几只严重低估房地产股。 帐面资447亿（含71亿现金等价物），负债346亿，净资产101亿，最新市值60亿（H股26亿）， 百度北辰土地，地产，酒店，会展中心按市场最低估值推断 最高估值推断 资产价值在480---1400亿之间。。。。。。。。。。。最低估值480亿，己超过帐面资产价值447-71=376亿，超过接近100亿，净资产接近200亿，低估明显。估值依据
投资性房地产
（酒店+会展中心+商业物业） 约47亿元
（2020年报历史成本） 300亿元 1,000亿元+ 1. 账面按历史成本法计量，持续折旧，严重低估；
2. 北京亚奥区核心物业（如国家会议中心、北辰洲际酒店）周边甲级写字楼租金超800元/㎡/月，酒店RevPAR超600元/晚；
3. 2021年市场估算其127万㎡物业价值达8万元/㎡，总值超1000亿；
4. 2025年公允价值变动亏损1.52–1.88亿元，表明内部评估已减值，但未披露具体数值，反证账面价值远低于市场预期。
土地储备
（357.25万㎡） 未披露 150亿元 400亿元 1. 北京亚奥区住宅/商住用地成交楼面价约4–8万元/㎡；
2. 按保守平均价3万元/㎡估算，土地价值约107亿元；
3. 若含部分可改性商业用地或稀缺区位，估值可上浮至400亿元。
房地产开发存货
（待结转11.60万㎡） 未披露 30亿元 60亿元 1. 2025年前三季度结算均价约1.12万元/㎡（19.49亿元/17.44万㎡）；
2. 待结转项目多位于北京、长沙，按当前市场去化价2.5–5万元/㎡估算，价值区间合理。
总资产 447.31亿元 — — 账面值包含大量减值资产，实际市场价值远高于此。
净资产 81.14亿元 — — 因资产减值与亏损，净资产被严重压缩，不具备估值参考意义。
✅ 最低估值区间：约480亿元
（投资性房地产300亿 + 土地150亿 + 存货30亿）
✅ 最高估值区间：超1,400亿元
（投资性房地产1,000亿 + 土地400亿 + 存货60亿）
关键估值矛盾：账面 vs 市场
账面价值：按《企业会计准则第3号——投资性房地产》采用历史成本法，每年计提折旧，导致资产价值逐年递减。
市场价值：北京亚奥区核心资产（如国家会议中心、北辰洲际酒店）地处奥运核心区，具备不可复制的区位稀缺性与持续高客流支撑，其运营收入（2025年前三季度酒店+会议中心收入9.86亿元）远超行业平均水平。
价值鸿沟：
账面单位价值：约3,800元/㎡（47亿元 ÷ 127万㎡）
市场预估单位价值：80,000元/㎡（2021年市场共识）
估值倍数差：21倍