物管行业的投资逻辑

物管是个80分的商业模式

物业公司的商业模式好于绝大部分行业，优点在于1）类似公用事业的永续经营但又非政府定价，2）极高的用户粘性，3）轻资产运营，4）服务有差异化，缺点在于提价较为困难。

提价难总是被部分投资人放大，但这个缺点其实没那么糟糕。举制造和养殖业的例子，为什么亏损的年份大家还要玩命卷，因为厂房，产线，livestock已经投了，边际不亏就得坚持，亏损时很难撤的出来，会一直亏到有人破产为止。但物管的下限显著高于这些行业，亏损的项目可以随时撤出来。如果提价不困难，这个行业的有些公司就可以和茅台掰掰手腕了。

头部物业公司的长坡厚雪

中国的物管行业和开发商深度绑定，谁开发谁管理，又由于这个行业高用户粘性的特性，一旦交付管理短时间内基本不会变化。过去30年如此，未来5-10年也仍会如此。现阶段投资物管公司一定得看母公司，保利、中海、金茂这种持续交付新盘的开发商就是物管发展的基本盘。但长期看，物管公司的发展和母公司关联度会下降，逐渐回归到服务业的本质，效率竞争，比的是谁能用更低的成本为业主提供更高满意度的服务。效率与品牌会成为公司超额收益的护城河，这些拥有护城河的头部公司会长期受益于行业集中度提升的过程，稳健的成长。美国，日本的头部物管公司市占率在6-8%，前10大物管公司份额在40%左右。24年底中国行业规模在314亿平米，最大规模公司占比约3%，前10大公司份额约19%，前100公司份额约44%。

因此，长期投资物业行业，要选择拥有好的企业文化的物管公司（母公司拉进来一起看），我对好的定义是以住户为中心，致力于提升服务和资本配置效率的公司。十年内的中短期投资，盯住母公司和管理层。

为什么是现在？

根本原因：按保守情况估算，大部分物业公司未来自由现金流的折现价值大于市值，少数公司远大于市值。年化回报达到12-15%，业务中高单位数可持续增长。

短期Upside包含1）人力成本上升速度可能低于预期、2）头部公司受益于市场集中度提升、3）低利率环境。

以金茂服务为例，8%折现率的现金流折现价值约为70亿港币，现市值30亿。保利的折现价值约230亿港币，现市值200亿，还包含70亿净现金，假设管理层有效配置50%的现金以增厚折现价值，合理市值约265亿港币。$金茂服务(00816)$ $保利物业(06049)$