$华侨城A(SZ000069)$新城控股(SH601155)$华夏幸福 昨天在万科谈一下，从2021年到2024年地产全产业降杠杆一个观察角度，但是也没有引发多少讨论。我再解释一下，有人的意思是说我不会看报表，意思是亏损额就能反应我说的问题，我也不辩解了，大家来是想挣钱，不是来搞理论学习的。
首先时间维度是2021年到2024年，取这个四年意义在于是从2021年开始降杠杆的，标志性的事件就是华夏幸福爆雷。这四年我都在华夏幸福，耳闻目睹的人间悲欢已经够我消化很长时间，甚至有段时间我也在问自己，我为什么要做股票？
观察数据方法非常简单直观，就是拿2021年总资产减去2024年的总资产，同时拿2021年总负债减去2024的总负债，然后观察这两个值，这样就可以把沪港深所有的地产公司分为三档，今天重新写这个是昨天我把华夏幸福的归档搞错了，又来不及修改。
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第一档就是从2021年到2024年总资产没有质的减少，总负债也没有质的减少 ，其中最标标准是保利，总资产是1.4万亿和1.34亿没有质的减少，总负债是9944亿和9925亿，当然负债结构是有变化的，不然三条红线白提了，这个就是样板，保利很中庸，你拿我这个模子去量所谓优秀央企，发现他还不如保利，某家公司实质是变动是短债变长债，论经营可能还是保利更实诚。
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（第一档中有一个特别特殊的，算了不提了。我最近发言老被沉。）
第二档就是2021年到2024年总资产有质的减少，总负债也有质的减少，典型就是万科、华夏幸福，华夏幸福资产端和负债端都是减了1400亿，说我不会看报表，我提示一下，华夏幸福是亏损大户，但万科不是，但是万科和华夏幸福一样的地方在于，2021年到2024年总资产有质的减少，总负债也有质的减少，万科的资产端和负债都是减了6千亿。当然两者债务结构变化巨大，华夏幸福是短变长，业务完全停下——千亿级别的园区合同资产找不到解决思路了，万科不是，万科业务层面是正常的。
我为什么要放在一起，是从这个角度让大家思考，因为以前各种分析天花乱坠，这个方法很简易，而且结论是藏在里面的。
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第三档2021年到2024年总资产有质的巨大减少，总负债有质的减少但对总资产是打折了。
华侨城减了1000亿负债，但没有了1600亿资产。
新城控股减了1000亿负债，但没有了1400亿资产。
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分三档的意思在于提醒反转，第一档已经明确有了反转信号，为了追踪在第一档的部分港股央企，我配了基金跟踪。
第二档暂时不讨论，因为问题不同，相对复杂，大家讨论就行了。
第三档其实我认为也有了不明确的反转信号，道理如下，地产是高杠杆行业之一，降杠杆下无人不难，但怎么化债，怎么减值有时候是一盘大棋，减少了不行，减多了不行，今年不行就明年，明年万一反转了减的就是理论上变成公司潜在的利润源了。
昨天晚上我把华夏幸福放在第三档是太累了，看错了一列，今天特意纠正过来。
我的意思是大总体规模这个角度看四年化债经营，其中差错肯定不少，我欢迎大家指正。
现在的问题好比怀胎十月（四年），谈周期反转完全是讨论生男生女一样是个玄学（无法借助仪器的情况），但是体重，腰线是肉眼可见，这是看得见的信息。
你来打我脸，就是帮我挣钱，脸面不重要，这四年地产小散太不容易，现在谁还要脸啊，口袋已经比脸干净，先挣钱为荣。