达力集团东角头项目自建的深度思考

总有人强调达力集团要自建东角头项目，并且把这个事情当做“天塌下来”的灾难去评估和对待。

很显然，以市场目前12.31元的交易价格，是支持这种认识的。——你说的那么好，股价为什么不涨呢？

我追踪达力已经超过十年，主要是因为主要资产就在我眼皮底下，看得见，摸得着。而且年复一年的追踪，对于来龙去脉，清楚得很。从股票市场来看，投资的前两年，是非常巨大的成功（一年半翻两倍，再一年又翻一倍），后面就基本是垃圾时间。但是我仍然坚持。因为就性价比而言，Reset以后，一直是算得过账的。

因为，达力集团东角头项目的基本面，基本是逐步明晰，逐步上升的。从开始的与佳兆业争分地清算，到后来中信参与，海监中心，歌剧院，歌剧院地铁站，取消限价，取消90/70限制，容积率调低，到蛇口文化休闲区的定位和蛇口山音乐公园配合，再到土地确权清晰明了，地段等级提升不少。

就目前而言，除非打仗打到人们要逃离深圳这样匪夷所思的变局，达力东角头土地项目的价值是清晰无比的。就是土地增值税，在项目股东眼里（达力老板和深航运的实际控制人中信城开眼里），也是清晰无比的。剩下的就是怎样卖得更顺畅，套现后资金怎样安排的问题。

既然价值无比清晰，那么自建还是卖掉，只是一个选择问题。就像你有一套房子，无房贷，位于市中心，好租，好卖，但是卖价和租金价格也是很明确的，这个时候，你是选择卖掉，还是自持？这完全是选择问题。这个时候，就可以按照巴菲特原则：房子的价值是未来现金流的折现值。

就达力东角头项目而言，自建的好处是延迟缴纳土地增值税。这个很大，但是既然项目公司看到了这个问题，税务机关也会看到。因为土地竣工是有期限要求的。项目竣工了，一直不交土地增值税，可行么？这个我问了deepseek,答案很清晰，预售证满三年不卖也得清算，把这些房子登记在自己的名下（国家法律保证），这些房子就是二手房了，首先登记时的9%你得交，转让时的税费，也还是免不了。下图是AI推荐

我想，达力老板和中信城开老板都是门清的。

既然自持只能不低于16%，我想基本就是商业部分了。那么，达力自建，然后自持商业部分，是最佳选择么？首先，既然都要卖，那么土地增值税就无法避免。这样，最大的自建理由也就丧失了。没有这里理由，达力也就14.3万平方米的房子，还要自建营销中心，自己去设计，广告，销售，成本摊占的比例就很大。而做了这一单，这个团队就自动解散？我想谁都不觉得是一个划算的买卖。而且也会破坏东角头项目40万平方米的整体性。毕竟两家公司，风格是不可能相同的。

反观，如果是中信来主导达力项目的下一步呢？这个项目就变成信悦湾二期，营销中心就不需要重建了。销售团队也现成。而且可以讲的故事，也几乎一样。只是二期更豪，更奢，可以卖更高的价钱。一期的坑，二期也可以尽力避过。

深圳航运有深圳市政府的30%股份。就政府而言，这个项目控制在自己手里（小股东），政府资源自然更加可以倾斜，于名于利都现成。比如旁边的学校，可以划拨给南二外，这样名校资源也就有了，不费吹灰之力。蛇口山音乐公园，也是可以配合东角头项目，做到应配尽配，应有尽有。

但是，就是这样，我相信中信和达力在价格上的分歧，还有有的。毕竟这个项目位置太好，达力从1999年争到2026年，不可能不全力以赴。所以谈判的智慧还是很讲究。看看怎么破局。反正时间是一天一天流逝，箭在弦上，不得不发。

有人肯定问：你就没想过达力自己开发？你就那么笃定？！

我肯定想过！这个怎么能回避呢？那不是太傻太天真么？做投资要想最坏打算。我甚至想过哪天达力突然打官司了，停牌了。我想到那个极端状况，然后翻身起来看我的账户，还是天不会塌下来的。饭照吃，舞照跳。

那么，我们就来探讨达力自建的后果，包括网友透露的聘请万科团队的信息。达力自建，技术上没什么难题，时间上也可以控制，但是销售方面，不确定性确实很多。因为过去达力太沉默，市场上对于他的信心不会太足。特别还是期房。不过达力既然要自建，我相信他们就会全力以赴。包括请万科团队来做。但是万科现在也口碑不好，对于均价超过20万每平方米的豪宅，达力和万科都要给出信誉折价，这正是小股东担心的。但是担心也不至于崩溃。达力老板在上市公司的利益最大，他都准备好了，我们怕什么？

同时，我相信，老板会权衡这些因素，大家都是来求财的，不是拼命的。拼掉了老命，还怎么求财啊？

这时，又有人纠结下一个问题了：达力老板卖了钱，不分红，拿去买他们手下那些垃圾资产——这样的香港老板还少么？这个我真是服了YOU！现在已经是AI时代。老板不拼命，就会行为合理化。这个需要十年如一日去盯达力的年报和历史。但是，这里我不再辩解，因为没有意义。

唉，假如我把这些功课，用于去年的灵宝黄金，并且也像坚持达力这些坚持，还该有多好？现在已经十多倍了！但是，这个后悔，并不现实。因为去年的今天，我也是觉得：达力才是那个看得见摸得着的可信任的低估资产啊。

补充几个新的信息：

一个是建筑规划许可证上面的造价信息，基坑支护价格是11288.8888万元，时间是315天。一个是临时路口的预期时间，到2026年7月19日。我记得上次看到的是2026年9月16日基坑支护完工。难道要提前两个月。到六月底，中信信悦湾项目就可以封顶了，这个是提取项目预售资金的关健时间节点。

以深圳市政府规定的2025年基建基准价格（项目可加30%）约每平方米9600元，17.9万的基建造价确实不高，剩下的就是疯狂装修了。自己建算法其实是一样的。

2026年2月15日修订。