预测一下25年新城的利润

关联方的应收款、股权、应付款以及少数股东权益这些都是依附在房产项目之上的，随着房产项目的交付结清，对应的项目开发公司注销，这些来往的款项都会随之消减。半年报中，也显示出关联方的应收款+股权减少了45亿，关联方的应付款+少数股东权益减少了29+19=48亿。所以对于关联方的占比问题，不需要过分关注，还是聚焦于地产项目的开发进度和减值情况。

目前853亿的存货，已经计提减值103亿。这个计提是充分的，管理层也表示25年后不再会有大额计提。当然，部分未开发土地是以成本价计价的，地方政府5～8折收储后，会在当期计提减值。但存货853，合同负债490，剩余360亿的未售。极限再计提100亿，足够了吧。

线性预测一下25年底。

1.应付账款，上半年减少了63亿，从年初452亿，年中减为390。年底预计为330亿。

2.合同负债，上半年减少了71亿，从年初533亿，年中减为481。年底预计为420亿。

3.存货， 上半年减少了117亿，从年初970亿，年中减为853。年底预计为750亿。

4.现金和有息负债上半年各减少11亿，下半年假设维持不变。年底现金90亿，有息负债520亿。利率下降到5%。

各种应收应付随着项目缩减，750亿存货覆盖着420亿合同负债+330亿应付账款。年底1200亿的吾悦广场，经营贷覆盖着520亿有息负债。此时市场会更加认识到新城已经成功转型为商业收租婆了。600亿市值，一哆嗦的事。

中报后，有人提出几点问题，但其实不是大问题。

1.现金短债比低于1。在手现金90亿，不受限的60亿，而一年到期债务135亿。

仔细分析，里面只有5.5亿美元的美元债是没有抵押的。其他的都是之前高息抵押贷款，现在到期正好换成低利息的，何乐不为呀。你说吾悦广场都抵押干净了？拜托，1200亿估值的吾悦广场，整体上还无法支持520亿的贷款？之前的低质押率30%，稍微提升一下就行了么！目前中票、公司债都在推进中，24年的大风浪都扛过来了，25年这点小雨还抗不过来？

2.管理费、人员工资下降同比幅度小。

新城这两年大力拓展代建项目，而代建项目的收入也是分阶段到手的。房地产这么不景气，收入被拖延也是有可能的。所以虽然住宅在出清，可是人员依然在，工资支出依然在，收入还没有体现在报表中。

新城控股估值分析

2025年底，520亿负债✖️5%=26亿利息。140亿租金，70%毛利率，10%营业税金，7%销售管理研发费率；26利息➗140=18.5% 财务费率。25%的所得税率

（70%—10%—7%—18.5% ）✖️（1—25%）= 25.88%的净利率。

25.88%✖️140 = 36亿净利润。

土地收储计提减值+坏账减值= 预计十个亿。

2025年报26亿净利润。2025年底市值占稳400亿！

2026年报34亿净利润。2026年中450亿，2026年底500亿！

而这些都还没有考虑到吾悦广场的公允价值的提升。目前140亿的年租金，对应1200亿的估值，实在是太低了。在目前cap rate下行的情况下，吾悦实际估值可达到2800亿！大金矿在这里的！

本人误操作，清仓了腾讯。本想卖一手，结果清仓了。一咬牙一跺脚，大部分都买入了新城。目前几乎全仓了新城。。。。不翻一倍，是不会走的。

$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$