新城控股2025三季报分析

一、资产负债表分析

先看资产端细节变化：

1、现金。Q3减少了8亿，前三季度合计减少19亿。

2、存货。前三季度减少了151亿，交付的速度还是很可以的，预计年底750亿左右。

3、关联方应收款、长期股权、预付款也都在减少，前三季度合计减少了73亿，很棒。

4、吾悦广场没有任何公允价值的提升，老王家太苟了吧，就不能让报表好看点？？？租金上涨10%，公允价值提升一些没问题吧？就不能打扮打扮，让人看着也顺眼呀。【槽点一】

再看负债端细节变化：

1、应付的工程款。Q1减少了33亿，Q2减少了30亿，Q3只减少了6亿，不太满意，三季度简报中竣工面积不是很多呀，所以新增工程款应该不多，为何同样的房产销售额抵消的工程款不多？【槽点二】

总体上也能接受吧，加把劲，到年底把应付账款减少到340亿，如何？

2、合同负债Q1减少27亿，Q2减少44亿，Q3减少44亿。同步于存货，两者都是来自于交房的顺利快速推进。到年底合同负债380亿，如何？

3、一年内到期负债142亿，可只有84亿在手现金，还是有些捉襟见肘的，估计年报又要非标审计意见了。【担心点一】

4、少数股东权益，Q1减少22亿，Q2减少6.7亿，Q3减少22亿，这个变化还是相当令人满意的！

最后，我们粗暴的合并整理，看一下宏观的变化：

资产负债表缩表过程，就像是一个消消乐游戏。只看最后一列，前三季度变化：

1.紫色部分，关联方欠我的73.53亿，和我欠关联方和少数股东的73亿，消除！

2.桃红部分，税务局欠我的21.7亿，和我欠税务局的18.2亿，消除！

3.白色部分，用开发物业153.29亿+现金19亿=174亿，抵消工程尾款69亿+合同负债114亿=183亿。消除！股东权益提升10亿。

4.吾悦广场1217亿，持续的租金流入，维持着604亿有息负债。

二、现金流量表分析

1.经营性现金流一直在好转，从2023年Q3触底以来，一直正增长。

2.投资性现金，一直有流入。作为小股东参与的合作项目并不是黑洞。

3.筹资性现金，利息支出逐季度减少。季度平均利息，2023年为15亿，2024年8.46亿，2025年为6.61亿。失血渐渐减缓。

三、利润表分析

利润结算的是前两年销售现在交付结清的房子， 具体利润数据调整空间大，对于目前投资新城的逻辑来说，意义不大。

不过有一个吐槽的地方，销售费用、管理费用为何居高不下。【槽点二】如果说销售难度更大，提成比例高了，销售费用降不下来还能自圆其说。那么管理费用这个黑匣子里到底装了哪些东西呀，为何降不下来？绞尽脑汁，找个宽慰的理由，大家看妥当不：管理费用包含了代建业务的人员工资和支出。代建业务2023年才开始发力，钱还没拿到手，但是工资一直发着。交流会上，要不问问？

四、持有新城逻辑分析

依靠强三四线县市稳定向上的消费力，占据优势核心区位的吾悦广场，在肉眼可见的三五年内不会出现颠覆性的问题，租金能够稳步增长。在社会零售增速4%基础上，叠加深耕三四线的商管团队的运力实力加成2%，年化6%的租金增长是可以看到的，大致每年增长10亿租金。

目前投资新城的逻辑就是，以稳定的吾悦租金保障债务的平稳接续，等待住宅存量业务的顺利萎缩。

依据上表数据，2025年扣除600亿有息负债的利息后，吾悦能结算出利润30亿。当然报表也可能人为调节的还是那么难看。

当然股价上的短期变动，谁也无法预料。我暂且没有操作的想法，持仓等待。腾讯等了一年4个月，股价才脱离平均成本。$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ 新城目前持有了一年了，股价刚好处在平均成本位置。耐心等待～