时代邻里：被低估的物业龙头，戴维斯双击时刻来临

高现金流、无负债、巨额现金储备叠加高股息预期，时代邻里（09928.HK）正从地产阴霾中走出，成为牛市果实守护者的理想选择。近期市场热点轮动迅速，创新药、科技等板块在中报后因业绩下滑普遍经历了20%以上的调整而稳定币概念股虽受热捧却暗含巨大风险。在这个不确定性加剧的市场中，投资者寻求稳健资产守护牛市胜利果实显得尤为重要。时代邻里交出了所有物业公司中堪称优秀的成绩单：核心利润1.03亿，市值仅5亿，无负债，账上现金高达11亿预期分红0.1-0.2元，股息率有望达到20%左右，甚至可能因现金充裕而进行特别分红1元以上。

行业背景：热点的风险与机会

$腾讯控股(00700)$$荣昌生物(09995)$ $三生制药(01530)$ 创新药行业的波动风险$

中国创新药行业近年来确实取得了显著进展，2024年市场规模突破1.3万亿元，同比增长超15%。然而，这个行业存在研发周期长（9.5-15年）、投入成本高（23-27亿美元）和失败率高的特点当中报显示业绩持续下滑时，市场立刻做出了负面反应，板块出现了20%以上的下跌。

稳定币$$炒作风险

近期稳定币成为市场热点，Circle上市首日涨幅超160%港股市场部分冷门公司高调宣布涉足稳定币领域后，股价随即开启飙升模式。但这种炒作背后隐藏着巨大风险：发行商的合规风险、储备资产透明度不足以及流动性管理失误都是常见隐患2022年5月，全球第三大稳定币TerraUSD因挤兑导致币值暴跌，一周时间从1美元跌到10美分。

2 时代邻里的投资价值分析

财务优势明显

时代邻里（09928.HK）呈现出罕见的财务健康状态：

无负债经营：公司完全没有带息负债

现金储备充足：账上现金高达11亿港元，远超其5亿港元的市值

盈利能力稳健：2025年中报显示核心利润1.03亿港元

对比同等体量的金茂、越秀等物业公司，其市值是时代邻里的十倍，这种估值差异明显不合理。

关联交易风险大幅降低

时代邻里关联交易方时代控股的5.6亿欠款已经计提干净。目前实际关联交易金额仅2000万左右，相比早期项目大幅减少。

由于早期项目都是时代控股给到的，签合同是时代控股，所以构成关联交易。但房子交给业主后，物业费是直接收取的，实际关联交易的影响已经非常小。

控股结构变化带来新机遇

时代中国境外债重组成功，一次减债高达32亿美元。时代邻里的老板在时代控股中股份缩水到20%多，没有理由继续抽血自己绝对控股的时代邻里。

人性使然，这种股权结构变化反而保护了时代邻里的独立性。

时代邻里的双击潜力

时代邻里目前处于明显低估状态，市盈率（TTM）仅为18.44倍

，远低于行业平均水平。随着地产拖累因素的消退，公司有望实现：

（1）盈利稳步提升：随着在管面积扩大和运营效率提高，每股收益将稳步增长；

（2）估值修复：市场将重新认识物业公司的价值，给予更合理的估值。

预期分红0.1-0.2港元，股息率有望达到20%以上。无负债的经营模式和账上现金也为特别分红（可能1元以上）提供了可能性

。

04 投资策略与风险提示

在创新药业绩下滑、稳定币炒作风险加剧的背景下，从高风险板块转向高现金、高股息的物业股是保护牛市胜利果实的理性选择。

时代邻里作为物业板块的隐形冠军，提供了足够的安全边际和向上的弹性。投资者可以重点关注以下催化剂：

年度分红方案公布，有望超预期

特别分红可能性

市场对物业板块的重新估值

公司独立性的进一步提升

当然，投资也需要关注潜在风险，主要包括：房地产市场的持续低迷可能影响物业费收取、行业竞争加剧导致毛利率下降等。但考虑到当前估值已经反映了极端悲观预期，下行风险有限。

随着年度分红方案临近，时代邻里有望派出每股0.1-0.2港元的分红，股息率高达20%以上

。

更吸引人的是，公司账上现金11亿，远超5亿市值，无负债经营状况下还可能进行特别分红每股1元以上。

当市场情绪回暖和分红预期兑现形成共振，时代邻里有望迎来戴维斯双击时刻，投资者可能获得2-3倍的回报率——这不仅仅是估值修复，更是对产业趋势变迁的精准把握。