新城发展25H1盈利预告杂想

$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$

新城发展预计上半年归母净利5-7亿元，中值6亿元，同比下滑37.4%。对应新城控股归母净利大概在10亿元上下，相比去年中报进一步下滑，减少了3.2亿。

上半年新城交付1.6万套，不足去年同期的1/3，再加上商业部分上半年营收增长了约10%，这波利润下滑十分让人费解，不是应该交付越少，赚的越多么？

是不是交付越少赚的越多还是要分情况考虑。企业的经营成本一般可以分为两部分，一部分是浮动的，和营收正相关，另一部分是固定的，和营收关系不大。这也是为什么许多企业明明亏损却还坚持运营甚至要扩大规模的原因--它的亏损是因为营收扣除浮动成本之后的结余无法覆盖固定成本，那么规模越大就亏损越少。

新城也是一样，可惜财报中没有营业成本的细分，而且也没有区分商业和住开，所以在定量上的确有很大的模糊度。只看期间费用（税金、销售费用、管理费用、研发费用）并假设商业和住开的费用结构一致的话，从近几年的财报来看，这些费用明细按照“总营收x浮动费率+固定费用”的结构来分类，浮动费率大概是6-7%，当然这是个人估计。

新城住开的毛利率为10%，大于浮动费率，那么住开之所以有窟窿，是因为住开毛利扣除浮动费用后无法覆盖经营的固定费用。所以并不是交付越少赚的越多，而是交付越少，亏的越多。

上述不包括财务成本，财务成本在新城没有大规模化债前，也可以认为是固定的。

但这也不能完全解释上半年新城利润的下滑，只能说明因交付的下降就抱有利润增长的预期并不准确。

虽然说现阶段利润并不重要，但这东西多少会体现点什么出来，也会扰动市场情绪。罗列一下，可能的原因有：

1、住开毛利率下滑/期间费用率上涨，这都指向一件事，就是房子还是很难卖，倒是和地产市场的体感相符，也是最有可能的原因。

2、并表结算少。交付的1.6万套是总数，可能并表项目少而联合营项目多，所以并表的营收更少。这个虽然有可能，但是应该不至于影响这么大。

3、减值增加影响利润。计提2～3亿的减值就对得上利润降幅了，这似乎也不违背管理层25年不太会大规模计提的说法。

4、财务成本增加，这是不愿看到的，希望不是这个原因。

总之就是，相比于利润表，现金流情况更值得关注，其次，这个利润预告也显示出别对新城抱有太高的期望，高呼清掉住开单靠商业实现年利润60亿是不切实际的，应该降低预期，再去考虑新城当下的市值是否合理。