reits看了一圈还是放弃了。原因有很多，核心还是风险收益不匹配。
事实上单个reits的个体经营风险是非常大的，而目前4-5%左右的IRR是没法匹配它的风险溢价。举个简单的例子，$汇添富九州通医药REIT(SH508084)$ 这个资产是九州通拿出来卖的，那么就有如下几个问题：一，九州通集团旗下一大堆项目，然后要拿出一个项目做成reits，肯定不会拿优质资产，只有质量不怎么好的，经营风险高的，才会拿出来盘活。类似老股转让，只有不值钱的才会拿出来卖。二、你如果单买九州通的这个reits，风险肯定要远高于买九州通，即它的全部项目，买reits就多了一道非系统性风险。三、reits引入外部投资者后，决策链条变长，经营的灵活性肯定也不如九州通旗下的项目。
综上，单买九州通的reits项目的风险高于买九州通的股权。但另一方面，目前九州通PB不足1，roe接近10%，也就是说长期投资回报率约等于10%，却远高于九州通reits的5%。这就是风险收益不匹配。
此外，目前reits主要是机构投资者在配置，流动性差，波动率高，从交易风险上看，也无法达到类固收风格，因此基于配置的角度而言意义也不大。
reits真正的价值可能只存在于etf，至少要把个体项目的非系统性风险给频闭掉，要不然这个收益率水平根本没法买。