价值发现-富森美

*富森美：被低估的“包租公”——资产、利润与股息的深度审视**
**核心观点：** 基于保守的会计政策（尤其是投资性房地产折旧）及市场对行业前景的过度悲观，富森美（SZ002818）的资产价值与真实盈利能力被显著低估。结合其极高的股息率、极低的财务风险以及大股东高比例持股带来的高分红意愿，公司当前市值存在显著的安全边际与投资价值。
**一、 投资性房地产折旧：透视资产低估与利润隐藏的关键**
1. **成本法计量严重低估净资产，市净率失真：**
* 公司年报披露，对投资性房地产采用成本法计量并按**20年**折旧期计提折旧。
* 然而，依据《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068-2018），商场设计使用寿命通常为**50年**，若维护得当，实际寿命往往更长。
* 公司自持商业地产约**125万平方米**。除2024年新增的天府富森美外，原有**110万平方米**核心资产位于成都