福田钻石之心皇庭国际广场（晶岛国商中心）法拍操盘手能否一战成名
最近深圳不良资产法拍界最轰动的大事件莫过于深圳市福田钻石之心皇庭国际广场（晶岛国商购物中心）拍卖事件，深圳市中级人民法院通过文书（2024）粤03执627号于2025年9月9日挂网京东拍卖平台拍卖深圳融发投资有限公司名下深圳福田中心区晶岛国商购物中心，权属证号3000627642号，房产面积80608.64平方米，实际面积136895.89平方米拍卖起拍价3052966000元。
这次拍卖事件标的物面积大，总价高，物权实际控制人为上市公司皇庭国际（股票代码000056）截止发稿当天股票总市值为36.3亿。截止2024年12月31日，深圳皇庭广场的账面价值为574,980.50万元，占公司总资产71.57%；2024年深圳皇庭广场项目收入36,860.28万元（按照现在拍卖价格30亿计算回报率妥妥），占公司全年营业收入的56.03%。如本次拍卖成交，公司将失去标的资产的所有权，构成重大资产重组；同时深圳皇庭广场作为公司主要资产，拍卖成交后对公司的资产、负债及日常经营活动将产生重大影响，公司未来存在可能触发财务类强制退市风险警示。
据公开资料，皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，北倚市民中心，南接会展中心，是深圳地铁1、4号线上盖物业，与会展中心、五星级酒店、地铁商业街、CBD公交枢纽无缝连接。项目总占地面积4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，汇聚国际一线奢侈品牌、国际流行品牌旗舰店、次主力店、高端餐饮、时尚潮流品牌、精品书店等，是集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的高端购物中心。
此项目是由深圳市皇庭地产集团有限公司和深圳市皇庭国际企业股份有限公司共同投资，深圳融发投资有限公司开发，项目聘请了美国RTKL、英国Benoy、易道泛亚和仲量联行等国际知名商业设计团队、顾问团队精心打造而成。
深圳皇庭广场是深圳CBD（中央商务区）的标志性购物中心，以其高端及中端国际品牌的旗舰店而闻名。以下是关于深圳皇庭广场的详细介绍：
一、基本信息
地址：广东省深圳市福田区福田街道福安社区福华三路118号（距会展中心地铁站(C口)步行62米）。占地面积：约42,300平方米。
建筑面积：约104,000平方米，是一个名副其实的世界级购物中心。
营业时间：10:00-22:00。
二、建筑结构与设施
层数：共设六层，配备高效电梯通往各层，连接周边商业建筑和交通设施。
空中花园：顶层建有空中花园，形似一个在天空下打开的巨大礼盒，为消费者提供独特的休闲体验。
停车位：地下二层设有超过800个停车位，同时有一条通道连接到深圳国际会展中心的地下停车场，那里有超过5000个停车位，极大地方便了消费者的停车需求。
三、品牌与业态
品牌入驻：皇庭广场为高端及中端国际品牌的旗舰店，第一层和第二层的店面将招纳国际品牌。
休闲娱乐：地下一层为娱乐设施以及高端超级市场，满足消费者的多元化需求。
四、历史沿革
皇庭广场的前身名为晶岛国际购物广场，是一个集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的购物中心，也曾是深圳著名的烂尾楼。项目因股东方的多方博弈，烂尾长达十余年。
2002年，皇庭国际旗下深圳融发投资有限公司竞得项目地块，原计划2003年1月动工，2005年1月竣工，但直到2005年1月17日，项目才奠基。
2010年11月，晶岛项目正式更名为皇庭国商购物广场，直到2013年12月，才正式开业。
五、交通与位置
交通：皇庭广场位于深圳市中心地带，紧邻会展中心地铁站(C口)，交通便利。周边有地铁1号线和4号线经过，乘坐公交也能轻松到达。
位置：皇庭广场周边环绕众多五星级奢华酒店，如“V”酒店、喜来登酒店等，以及国际会展中心等知名设施。
六、特色与优势
设计团队：皇庭广场由国际建筑大师设计，并由一流的开发与管理团队负责开发，包括英国贝诺公司等知名设计机构。
独特体验：广场不仅提供了丰富的购物选择，还通过空中花园等设计为消费者提供了独特的休闲体验。
地理位置优越：位于深圳CBD的中心地带，紧邻会展中心等核心设施，是深圳市乃至广东省内备受欢迎的购物中心之一。
综上所述，深圳皇庭广场凭借其优越的地理位置、丰富的品牌入驻、完善的设施以及独特的购物体验，成为了深圳市乃至广东省内的重要商业地标。
我们通过上市公司公告来梳理一下该笔债权债务相关情况：
2022年4月25日，公司召开第九届董事会二〇二二年第六次临时会议，审议通过了《关于授权管理层办理重大资产出售事宜的议案》，当时多个有实力且购买意愿强烈的意向方正在与公司接触洽谈并开展前期尽调工作，为了推进实质性进展，公司董事会授权管理层根据市场行情签署相关协议，并就重大资产出售事宜完善相关手续。
连云港丰翰益港物业管理有限公司（以下简称“丰翰益港”）即为前述与公司接触的意向方之一，经洽谈沟通，双方确定开展合作；2022年11月21日，公司与丰翰益港签订《合作框架协议》，双方拟成立有限合伙企业，采取先由合伙企业负责清偿融发投资债务成为融发投资主要债权人、再由合伙企业以债权置换股权的形式收购融发投资的初步方案，但融发投资股权出售比例、如何解决债务问题等具体细节仍未确定。签署《合作框架协议》后，公司与丰翰益港对合作方式进行了充分商讨、论证，最终明确通过股权转让的方式进行债务重组，双方于2023年4月26日签署《股权转让框架协议》，公司于同日收到丰翰益港支付的1,000万元意向金。
债务重组及重大资产出售进展情况
根据《股权转让框架协议》约定，公司和丰翰益港应在丰翰益港支付意向金后的60日内与各银行债权人及其他债权人签订债务重组协议；但由于本次债务重组涉及的相关方和须协调解决的事项较多，未能按原计划时间节点完成签订债务重组协议、解除深圳融发投资有限公司100%股权所有查封、限制等相关工作。此后为促成本次债务重组事项，经双方协商，丰翰益港同意延长《股权转让框架协议》第2.3条项下的期限60天，即至2023年8月24日止。
自签署《股权转让框架协议》后，双方积极走访接洽各银行债权人，并商谈债务和解方案细节，在框架协议约定的原时间周期及延长期内，由于双方对于债务重组合作的具体细节尚未达成可落地实施的一致意见方案，因此到目前为止还未能披露债务重组合作正式方案。虽然，延长期至2023年8月24日已到期,但自延长期到期日至目前为止，公司与丰翰益港仍然有诚意促成合作事宜，双方仍在商谈债务重组具体合作细节，合作仍然存在继续推进的可能性，只是双方都能接受且可实施的正式合作方案还需要时间商讨确定。公司将根据债务重组合作进展情况及时履行信息披露义务。
皇庭国际(000056)于4月27日晚间公告——公司与连云港丰翰益港物业管理有限公司（下称“丰翰益港”）签署了《股权转让框架协议》，双方就皇庭国际持有的深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）资产及债务重组事宜达成合作。皇庭国际解决自身债务问题取得突破性进展。根据公告，皇庭国际与丰翰益港共同成立两家特殊目的公司（简称为LLP），LLP将作为受让融发投资（持有的核心资产为深圳皇庭广场）100%股权的主体，其中丰翰益港在LLP中的权益份额不超过30%。协议生效后以及丰翰益港向皇庭国际指定账户支付意向金人民币1000万元后的60日内，双方与各银行债权人及其他债权人签订重组协议，解除融发投资100%股权所有查封、限制。在融发投资100%股权过户至LLP名下后，丰翰益港（或指定主体）在满足特定条件下还将向融发投资提供借款，用于偿付皇庭国际银行债权人的部分债务本金。
股权合作期间，丰翰益港还将协调皇庭国际的各银行债权人给予投资纾困期并降低部分利息；债务重组后，皇庭国际可拥有3年纾困期，用于寻找投资方收购融发投资。此次《股权转让框架协议》的签署，不仅为皇庭国际转让融发投资、化解债务危机，扫除了障碍，更缓解了公司当前的债务压力，降低了财务费用，有助于公司业绩改善。从长远看，更是为公司找到最佳的债务解决方案并彻底化解债务问题，提供了宝贵的3年时间窗口。
皇庭国际于2022年12月实现对德兴市意发功率半导体有限公司的实际控制，正处于向半导体行业转型的初步阶段，如果本次债务重组能够成功，也将对公司未来发展产生积极影响。皇庭国际5月4日公告，公司A股股票于2023年4月27日、2023年4月28日和2023年5月4日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情形。近期公司经营情况正常，内外部经营环境未发生重大变化。
公司于2023年4月26日与连云港丰翰益港物业管理有限公司（以下简称“丰翰益港”）签署了《股权转让框架协议》，双方就深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）资产及债务重组事宜达成合作；截至目前，公司除已收到丰翰益港的债务重组意向金1000万元外，债务重组的具体合作细节、具体条款、作价安排等均尚未确定，债务重组合作涉及的债务重组合作协议、股权转让协议等正式交易文件均尚未签署，正式文件还需由公司与合作方、公司与各银行债权人进一步商谈确定，公司是否能与所有债权人成功签署正式债务重组合作协议、是否能与丰翰益港签署正式股权转让协议存在重大不确定性。
证券代码：000056、200056证券简称：皇庭国际、皇庭B公告编号：2025-039
深圳市皇庭国际企业股份有限公司关于公司晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）将被司法拍卖的提示性公告本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、本次司法拍卖涉及案件的基本情况
2016年，深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“公司”）之子公司深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）与中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）签订了信托贷款合同，借款金额为300,000.00万元，借款期限为2016年3月30日至2021年3月30日。上述借款由融发投资以晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及其占有范围内的土地使用权提供抵押保证，公司以持有的融发投资60%股权为质押担保，公司之子公司POWERLAND HOLDINGS LIMITED以持有的融发投资40%股权为质押担保，融发投资和深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭广场分公司以应收账款提供质押担保，公司与深圳市皇庭投资管理有限公司、深圳市皇庭集团有限公司、郑康豪提供连带责任保证担保。
因相关政策调整，上述贷款无法续期，融发投资到期无法履约偿还借款，中信信托向深圳市中级人民法院提起诉讼，案件诉讼情况详见公司于2021年5月19日、2023年10月28日在巨潮资讯网上分别披露的《关于公司涉及诉讼及资产被冻结的公告》（2021-27）、《关于重大诉讼的进展公告》（2023-114）。2024年3月，公司收到广东省深圳市中级人民法院执行通知书，申请执行人申请强制执行。2024年4月，在广东省深圳市中级人民法院主持下，融发投资与中信信托经友好协商，在保证深圳皇庭广场正常经营的前提下，约定由法院每月直接从融发投资指定账户中划扣一定金额款项，一方面归还所欠中信信托部分款项，另一方面保障深圳皇庭广场日常经营。
2024年7月，广东省深圳市中级人民法院出具《执行裁定书》，准许中信信托将与融发投资的相关债权全部权益转让给光曜夏岚(深圳)投资有限公司，自此光曜夏岚(深圳)投资有限公司为融发投资前述债务的新债权人。
我们通过相关企业查询资料查看公告中收购企业《股权转让框架协议》连云港丰翰益港物业管理有限公司和申请执行人执行企业杭州光曜钟屿股权投资合伙企业（有限合伙）相关联关系：
连云港丰翰益港物业管理有限公司2025年2月24日更换法定代表人为张炜，其控股100%母公司为连云港磐道投资有限公司法定代表人均为张炜，连云港磐道投资有限公司控股100%母公司为香港鵬海控股有限公司，注册地址2701, 27TH FLOOR, CENTRAL PLAZA, 18 HARBOUR ROAD, WANCHAI, HONG KONG（香港湾仔港湾路18号中央广场27楼2701）。
杭州光曜钟屿股权投资合伙企业（有限合伙）股东为下列四个：
1、深圳前海东方创业金融控股有限公司出资比例67.4667%；
2、东方前海知岳资产管理（杭州）有限公司出资比例0.9778%；
3、连云港方硕嘉霖物业管理有限公司出资比例18.9333%；
4、连云港德槿冠物业管理有限公司出资比例12.6222%；
深圳前海东方创业金融控股有限公司和东方前海知岳资产管理（杭州）有限公司实际控制人都为中国东方资产股份有限公司，两家公司出资比例合计68.445%，这个应该是作为杭州光曜钟屿股权投资合伙企业（有限合伙）优先出资。
连云港方硕嘉霖物业管理有限公司由朗慧投资（连云港）有限公司100%控股投资法定代表人为张炜，朗慧投资（连云港）有限公司由香港企业
HK Thriving World Holding Limited（中文名香港蓬勃世界控股有限公司）100%投资控股其注册地址2701, 27TH FLOOR, CENTRAL PLAZA, 18 HARBOUR ROAD, WANCHAI, HONG KONG（香港湾仔港湾路18号中央广场27楼2701）和香港鵬海控股有限公司为同一香港办公室地址。
连云港德槿冠物业管理有限公司由连云港福睿臻投资有限公司100%投资控股其法定代表人均为张炜，连云港福睿臻投资有限公司由香港企业聯海控股有限公司100%投资控股，香港企业聯海控股有限公司其注册地址
2701, 27TH FLOOR, CENTRAL PLAZA, 18 HARBOUR ROAD, WANCHAI, HONG KONG（香港湾仔港湾路18号中央广场27楼2701）和香港鵬海控股有限公司为同一香港办公室地址。
通过上述资料查询初步估计连云港方硕嘉霖物业管理有限公司和连云港德槿冠物业管理有限公司合计出资31.555%应该为一致行动人，作为劣后出资杭州光曜钟屿股权投资合伙企业（有限合伙）收购中信信托本次拍卖标的债权抵押权本金27.5亿债权，至于收购该笔债权价格现在公开渠道查询结果还不得而知。
本次拍卖的焦点莫过于拍卖标的的税金，因为该物业登记在公司名下，而且登记价格比较低，所以福田区税务局核算的金额按照深圳市中级人民法院初始起拍价格4361380000元复函，虽然现在拍卖起拍价格和复函起拍价格有出入，但是下降比例后其税筹压力依然不小。这个也是本次物权拍卖操作过程中不可遗漏的细节，这个税筹结果将在拍卖价款里面扣除后，还有扣除法院执行费用后才是债权方所得执行款，所以本次中信信托受让该笔债权给中国东方资产股份有限公司的价格现在还无法通过公开渠道查询，债权方劣后是否会在物权一拍时候报名出价举牌目前还是一个悬念，又或者其他债权债务关联方会下场报名举牌现在都不得而知，后续物权拍卖结果我们将持续跟踪报道。
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