光明地产（600708.SH）买在政策红利时

一、上海国企改革与市值管理标杆

地方国资改革先锋作为光明食品集团旗下核心上市平台，公司深度参与上海国企改革 “双百行动”。2025 年 5 月，上海市国资委发布《关于加强国有控股上市公司市值管理工作的若干意见》，明确推动国资通过并购重组优化主业结构。光明地产通过资产整合聚焦物流地产、冷链仓储等核心业务，2024 年完成对上海农工商超市集团物流板块的收购，强化长三角区域仓储网络布局。

股权激励与混改预期公司于 2025 年 6 月推出限制性股票激励计划，拟向管理层及核心骨干授予 800 万股，行权条件为 2025-2027 年净利润复合增长率不低于 12%。同时，引入复星集团、京东物流等战略投资者参与冷链物流项目，探索 “国有控股 + 民资参股” 的混改模式。

二、冷链物流与智慧供应链服务商

长三角冷链物流龙头公司冷链物流业务覆盖华东地区，拥有 5 万平方米多温区仓库（-18℃冷冻、0-8℃冷藏）及 500 余辆冷藏车，服务联华超市、盒马鲜生等连锁商超，配送准时率达 98%（高于行业平均 5 个百分点）。2025 年上半年，冷链物流收入同比增长 23%，占物流板块营收 60%，成为核心增长极。

智慧物流技术应用自主研发 “海博智链” 平台，整合订单管理、车辆调度、温度监控等功能，实现冷链物流全链条数字化。与华为合作建设上海临港智慧物流园区，引入 5G + 北斗定位技术，使仓储作业效率提升 15%，人力成本降低 20%。

三、区域战略与自贸政策受益者

上海自贸试验区核心载体依托洋山港、外高桥保税区等自贸区块，公司开展跨境冷链贸易，2025 年上半年进口生鲜业务量同比增长 45%。自贸试验区政策允许其开展 “保税仓储 + 分拨配送” 一体化服务，降低企业关税成本约 12%。

长三角一体化深度参与者在南京、杭州、苏州等地布局 12 个物流节点，形成 “上海枢纽 + 区域分拨” 网络。2025 年与上港集团合作开通 “上海 — 宁波” 冷链海铁联运专线，运输成本降低 18%，时效提升 25%，年运输量达 1.2 万标箱。

四、房地产转型与城市更新探索

物流地产与商业综合体公司将传统住宅开发转向物流地产和商业运营，2025 年推出 “光明・智慧谷” 系列项目，在上海松江、青浦等地建设集仓储、办公、商业于一体的综合体，出租率达 92%。其中松江项目引入新能源汽车充电桩，形成 “物流 + 能源” 复合业态。

城市更新与存量盘活参与上海旧改项目，通过 “留改拆” 模式改造徐汇、杨浦等区域老旧物业。2025 年完成杨浦滨江地块改造，将原纺织仓库转型为冷链物流中心，获上海市住建委 “城市更新示范项目” 称号。

五、财务与风险特征

短期业绩承压与转型红利2025 年一季度营收同比下降 15%（传统地产销售收缩），但物流业务毛利率提升至 22%，带动扣非净利润同比增长 18%。预计 2025 年全年净利润达 5.2 亿元，其中物流业务贡献超 60%。

资产负债率优化通过债转股、资产证券化等方式，2025 年上半年资产负债率降至 65%（较 2023 年下降 4 个百分点）。经营性现金流净额达 3.1 亿元，同比转正，显示盈利质量改善。