深圳华发超雪中心：第一

$华发股份(SH600325)$ 改变世界和自身命运的超级项目：深圳华发超雪中心

虽然看起来很复杂，其实一点都不简单，分析如下

时间线1：融创华发联合拿地127亿，131万平
其中，办公74.25万㎡、住宅（可售型人才房）30万㎡、游乐设施10万㎡、商业约10万㎡、配套酒店4.9万㎡、公共配套设施约2万㎡

时间线2：融创爆雷，亏损5亿转让股权，华发赚5亿拿到100%控股，为什么说赚5亿，因为不管有没有融创，时间总是推进下去，这5亿就是白捡的。

时间线3：住宅部分销售结算，收入66亿，净利润22亿，对应总计30万平，销售价格3.05万元，总计91.5亿，理论上住宅部分未来结算还有8亿净利润。

时间线4：华发转让部分办公面积如下

块共7.0468万平方米，计容积率建筑面积460,959.00平方米，其中办公419,691.13平方米，地上商业32,867.87平方。

那么很简单：办公74万平-42万平=32万平

商业10万平-3万平=7万平

这次交易华发回收资金44亿，亏损14亿，2025年中报全额计提，导致华发盈利减少，但盘活了资金，减少了压力，利大于弊。

现在总计就是融创那边赚了5亿，住宅赚30亿，退地亏了14亿，总价值已经赚了20亿，但这个赚钱只是未来华发超雪中心未来盈利打基础。

时间线5：华发超雪中心开业，滑雪场10万平，商业7万平，万豪酒店5万平。

作为对标，拿深圳华润举例

深圳的综合体盈利是非常不错的，华润深圳万象城租金15亿，华润深圳万象天地租金10亿，华润深圳湾万象城租金7亿。

深圳华发超雪中心是最大最强的那个，号称年流量300万人口，我们按照250万计算，带动华发商业，因为它不光有滑雪，还有各种各样的娱乐，包括小孩，包括攀岩，深海恒温潜水33米深度，以及客满的万豪酒店，估算商业租金收入也是7个亿。然后250万人口，人均消费600元，冰雪收入250x600=150000万。为什么是600元，因为我们太仓滑雪场人均消费500元。。。当然广州融创滑雪场只有300元。华发是要举办世界级比赛的，深圳这地方，香港，澳门，好意思低于太仓吗？所以华发超雪中心总收入就是22亿，年净利润按照40%计算就是8.8亿。

时间线6：虽然土地推了，只是退了一部分还有32万平办公项目，由于超雪中心的成功，后续大卖，而且销售价格高达4.5万一平，未来办公会盈利超额利润。

华发超雪中心，成为中国商业价值最高的综合商业文旅体，叠加华发原本每年8亿多的租金和几亿净利润的物业，商业部分贡献超10亿净利润每年。一个项目，登顶中国一流。 $华润置地(01109)$ $招商蛇口(SZ001979)$ @今日话题 @雪球达人秀