关于物业板块的几点看法

一，商业模式好与差？
看到很多人说物业股的商业模式差，提价困难。但我认为综合看物业的商业模式是很优秀的。主要体现在：
①很高的客户转换门槛。更换一家物业，要开业主大会，流程繁琐，业主群体要统一意见也很难。以我家2000年的小区为例，是一家小物业，25年来没换过。单单不需要投入广告营销费用、不需要投入研发费用迭代产品就能够服务一群客户数年到数十年这一点，国内多少生意能做到？
②极低的退出成本。物业没有重资产投入，某小区亏本，合同到期（几年一签）可以无痛撤出。
③能够间接提价。且不说新房的物业费已经大幅提高这个事实，也不管直接就同意涨价的老小区，咱们单看原本不同意涨价的小区物业费提价路径：

物业亏本，要求提价→业主不同意→原物业退出→重新招标→价格低、服务差的物业接手或没有物业接手→这时有两个可能：①环境、设施变差，沦为贫民窟。这类不是上市物业的目标市场。或②业主受不了差物业，同意涨价，更换好的物业。
所以，因为物业的退出成本极低的特征，一方面，物业公司很容易通过退出低价小区，实现了均价提升。另一方面，被退出的低价小区，吃过几年苦后，有一定概率又会涨价寻求更好的物业服务。
话说回来，再看看别的生意，有多少是有稳稳的提价权的？真不多，不得不降价的倒很常见。

二，物业公司的核心净利润能够维持或增长吗？
成本端变化不多，主要看收入端，收入端主要考虑物业费单价、在管面积、收缴率。
单价：前面已经提到，能够间接提价。
在管面积：主要靠外拓增长，头部物管公司有这个能力。对于未暴雷开发商旗下的物业公司，母公司还能输送，但占比已经不大。无论如何，基于客户转换门槛高，在管面积被动减少的可能性不大。
收缴率：这个不同城市不同档次的楼盘有结构性差异，但整体上收缴率不会失控。一是遵纪守法、按时缴纳的是多数人，这个基本盘不会变。二是物业有诉讼的手段，为了几千块钱的业务费背上被执行人的标签不划算。三是二手房交易时买家会要求缴清历年物业费。很多空置的业主可能常年不交，但这类空置业主是很可能会卖房子的，迟早还是要补上。

三、物业与地产母公司的关系怎么看？
物业公司过去的成长得益于母公司无偿的面积输送，这些年也饱受母公司的利益侵占，也正是物业的商业模式实在优秀，才经得起母公司各种造，曾经的百强地产破产的很多了，但少有听说他们的物业公司破产的。
我相信文明社会下公众公司制度的基本框架，因此也相信大股东对物业公司的利益侵占不会一直存在。这两年这个情况确实在好转。

四、物业板块的投资价值
我觉得正是因为对物业商业模式的不认可、对能否维持住核心净利润的担忧、对大股东还要侵占多久利益的存疑，导致物业板块整体被低估。按照核心净利润，对保利、中海这种有成长性的央企物业公司给予10倍左右pe，对母公司暴雷的头部物业公司给予5倍左右pe。一个轻资产、无负债、能间接提价、客户粘性高、退出成本低的行业，配上这样的估值，向下空间和概率还能有多少？因此值得等上个1-4年，有成长型的再看几年成长结果；没啥成长性的等与母公司的关联风险出清，待现金淹没脖子。

$中海物业(02669)$ $保利物业(06049)$ $碧桂园服务(06098)$ #融创服务# #雅生活服务# 以上物业都持有，利益相关