预告：华夏安博REIT

$凯德商业(SH508091)$ $华夏中海商业REIT(SZ180607)$ $沈软REIT(SH508029)$

发售信息

预计将于10月询价发行。

预告信息

存续期(年)：41

拟募集(亿份)：4

认购费用：

战略投资者和网下投资者：认购费用为0

公众投资者场外认购：M＜500万元费率0.4%；M≥500万元每笔1000.00元

公众投资者场内认购：深圳证券交易所会员单位参考场外认购费率设定

项目类型：港口仓储物流（底层资产为物流园区及仓库，主营业务为运营出租的物流仓储基础设施项目）

2025年港口仓储物流REITs表现

项目公司：

广州速诚仓储有限公司（持有广州开发区项目）

安博诚置仓储（东莞）有限公司（持有东莞石排项目）

东莞安博盈顺仓储有限公司（持有东莞洪梅项目）

最终控股：安博Prologis, Inc.（通过安博公司Prologis, L.P.、Prologis Singapore Pte. Ltd.、安博中国核心物流有限合伙、安博中国核心控股公司、东莞安同等间接控股）

基础设施资产：

广州速诚持有的位于广州开发区东勤路3号的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（一期项目、二期项目包括2栋三层仓库、1栋双层仓库）；

安博诚置持有的位于东莞市石排镇黄家坣村的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（石崇大道839号的一期、二期、三期项目包括8栋单层仓库、2栋动力房、 2 栋门卫）；

安博盈顺持有的位于东莞市洪梅镇乌沙村的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（洪金路46号的东莞洪梅项目包括2栋双层仓库、1栋垃圾房、1栋门卫、1栋设备栋）。

建筑面积：

广州开发区项目125,624.7758平方米

东莞石排项目143,253.32平方米

东莞洪梅项目80,776.42平方米

三项目合计349,654.52平方米

可租赁面积：

广州开发区项目127,906平方米

东莞石排项目149,918平方米

东莞洪梅项目81,523平方米

已出租面积：

广州开发区项目（2025年3月31日）：租约2025年12月31日前到期（含提前退租）的面积103,866.00平方米（占已租赁面积88.45%）；2025年8月31日，已续租85,739.00平方米（占到期面积82.55%）、洽谈中17,431.00平方米（占到期面积16.78%）

东莞石排项目（2025年3月31日）：时点出租率100%（对应已出租面积隐含为可租赁面积149,918平方米）；2025年8月31日，2025年底前到期面积9,889.00平方米已全部确认续租

东莞洪梅项目（2025年7月31日前）：出租率100%（隐含已出租面积为可租赁面积81,523平方米）；7-8月退租后，预计2025年9月30日已出租面积对应出租率87.5%；2025年8月31日，2025年底前到期面积10,231.00平方米均在与意向租户谈判

整体出租率：

广州开发区项目91.8%，东莞石排项目100%，东莞洪梅项目100%，三项目合计97.1%。

租金收缴率（2025年1-3月）：

广州开发区项目95.04%，东莞石排项目99.68%，东莞洪梅项目98.19%。

租金：

三项目合计：2025年1-3月名义租金单价1.48元/平方米/天、有效租金单价1.37元/平方米/天

广州开发区项目：首年平均仓库首层比准租金单价1.35元/平方米/天

东莞石排项目：首年平均比准租金单价1.29元/平方米/天

东莞洪梅项目：首年平均比准租金单价1.35元/平方米/天

客户集中度：

4家重要现金流提供方（租户1、租户2、租户3、租户4）2024年租金及管理费收入占比合计52.75%，2025年一季度末租赁面积占比合计64.71%；14个租户中前十租户租赁面积占已出租面积96.97%；交通运输、仓储和邮政业租户租赁面积占比47.27%（主要为通用仓储及快递行业）。

账面价值(亿元)：

广州开发区项目2.35、东莞石排项目3.58、东莞洪梅项目2.47，合计8.40。

评估总值(亿元)：

广州开发区项目6.90、东莞石排项目9.42、东莞洪梅项目5.39，合计21.71。

税前折现率：

广州开发区项目（一线城市）7.00%，东莞石排项目（一线周边卫星城市）7.25%，东莞洪梅项目（一线周边卫星城市）7.25%。

净现金流分派率：

2025年度（2025年4月1日-12月31日）4.70%、2026年4.72%

资产总计（2025年3月31日）：

广州速诚2.84亿元，安博诚置3.95亿元，安博盈顺2.88亿元。

负债总计（2025年3月31日）：

广州速诚4.19亿元，安博诚置6.39亿元，安博盈顺1.93亿元。

所有者权益（2025年3月31日）：😄

广州速诚 -1.35亿元，安博诚置-2.45亿元，安博盈顺0.95亿元。

营业收入：

广州速诚：2025年1-3月1219.09万元、2024年6110.53万元

安博诚置：2025年1-3月1883.69万元、2024年7501.31万元

安博盈顺：2025年1-3月1061.48万元、2024年3794.03万元

三项目合计：2025年1-3月0.42亿元、2024年1.74亿元

净利润：

广州速诚：2025年1-3月-36.36万元、2024年-1885.35万元

安博诚置：2025年1-3月442.52万元、2024年1588.70万元

安博盈顺：2025年1-3月74.59万元、2024年728.58万元

三项目合计：2025年1-3月480.75万元、2024年431.92万元

负债率（2025年3月31日）：

广州速诚147.5%，安博诚置161.8%，安博盈顺66.8%。