公募REITs市场盘前温度：3℃ 【缩量】横盘

2026年3月31日盘前，公募REITs温度为：3℃，温度毫无波澜，近两个月温度始终低位徘徊，市场情绪一般。（注：今日为纯图简版，另外本周工作繁忙，可能无法做到日更，请谅解）

温度计指标注释：公募REITs温度计是以REITs个券估值的边际变化、当日涨跌幅和当日换手率为基础，并考虑相关调整系数综合计算得出的结果，是REITs市场短期情绪、资金博弈的指标，公募REITs温度计并非趋势预测指标。

板块年内涨幅：今日全收益指数微跌，年内涨幅剩下0.3%，接近抹掉全年涨幅。各板块分化，产业园今日领跌，数据中心板块、能源板块收跌；保租房、仓储物流今日反弹，年内回报依旧为负值；绍兴处于最高等级的应急响应仍未解除，持续干旱带来的供水缺口，对水利REITs一季度的收益有冲击，但近期市场反应不大。

今日指数分时走势：今日开盘下跌，尾盘拉升。

指数K线走势：今日继续沿着2月以来的下行通道行进，触碰下轨跌幅收回，仍被多重均线压制，量能处于历史极低值附近，但是4月开始陆续有新REITs发行上市，流动性堪忧。

个券涨跌幅：今日产权类反弹为主，仓储物流板块上周跌幅较大，今日有所反弹。嘉实京东仓储基础设施REIT的廊坊项目原租约将于4月到期，续约租金下调29.7%利空靴子落地，同日发布了第二次扩募公告的利好来对冲租金下调的利空，有助于止跌回稳，今日大涨领涨全场告别底部。

跌幅榜：产业园占据跌幅榜，从年报看行业尚未看到拐点。

今日板块走势：今日板块分化，产权类略强于经营权类的走势。

今日股债走势：开盘时间美伊局势趋缓，布油高位震荡回落，资本市场流动性继续承压，股市缩量但顽强收红。

基本面：根据申万宏源总结的2025年主要运营经营数据，公募REITs的底层项目仍处于波动分化中。

（1）消费：仅印力 REIT 可供分配金额同比下降，其他均提升，华安百联、首创奥莱、华夏金茂REIT 提升幅度均超过 8%；出租率有升有降，仅嘉实物美的德胜门项目由 98.69% 下降至 91.17%，其余项目均在 94% 以上，租金水平提升明显，首创奥莱提价最多，仅华安百联小幅下降。
（2）保租房：营收均同比提升，出租率均位于 91% 以上，租金水平较为稳定，其中，华润有巢 REIT 可供分配金额增 12.5%，且出租率同比还有小幅抬升，而上海地产 REIT 出租率较上季度继续下降。
（3）仓储物流：可供分配金额同环比下降，租金普遍下降或持平，以价换量下出租率改善明显，9 个项目（共 11 个）出租率抬升或持平，深国际租金降幅最大，出租率则由 81.62% 跃升至 89.35%。
（4）产业园：营收、可供分配金额同降居多，中关村、津开、联东科创园 REIT 表现相对亮眼；租金方面，除首次和津开小幅上调、亦庄与苏园基本持平外，其余项目均有所下降；出租率大多抬升，东久重回满租，金隅智造工场突破 90%，华安张江则由 92.17% 降至 87.38%。
（5）能源：业绩分化，国电投风电、京能光伏、特变电工光伏电量同比均实现两位数增长；电价则下降为主；明阳风电、电建水电四季度不及预期。
（6）交通：业绩方面同环比下降居多，车流量方面，江苏交控同向增 18.05%，其他有提升的三只分别为招商、越秀、交建REIT。
（7）环保水务：营收、EBITDA 均同比提升；首创水务可供分配金额同向增 57%，污水处理量同步回升；首钢绿能 REIT 发电量、结算电量、生活垃圾处理量及单价均有所提升，但可供分配金额同降 14.97%，因北京主管部门生活垃圾处理费核算工作正在进行，相关款项暂未回款所致；绍兴水利 REIT 因支出预留 3188 万元，对当期分配金额形成压制。
（8）数据中心：无可比数据，润泽数源中心上架率由 99.24% 提升至 99.35%，万国数据中心维持 96.79%。

今日国债收益率：活跃十年期国债收益率今日继续下行0.75bp回落至1.81%。

国债收益率K线：受PPI修复、1-2月社零增速大增及北上二手房价格反弹等超预期的数据公布影响，近期十债收益率大幅上行到1.80%上方，近期有所回落，近一个月仍处于上行通道中。

特殊事件因子：美伊局势让全球流动性收紧；上交所：现在是发展REITs的黄金时期，应该把REITs从产品发展为一个市场；公募REITs近期陆续发布年报、评估报告，需关注其估值变化。绿发商业REIT发布2025年度第一次分红公告，每10份派0.8588元；华夏凯德商业REIT发布2025年度第一次分红公告，每10份派0.7610元；中金安徽交控 REIT2026年第二次分红公告，每10份派现1.61元。

重大事项报告：中航京能国际能源REIT2025年度首发项目（光伏）实际收入和现金流仅分别完成预测值的78.36%和78.60%，业绩下滑主因是项目所在地光辐射量同比下降4%至8%，叠加外部电网检修及电力市场化竞争导致结算电量不及预期；银华绍兴原水水利REIT发布公告称绍兴处于最高等级的应急响应仍未解除，持续干旱带来的供水缺口，对水利REITs一季度的收益稳定性造成巨大冲击。

新发基础设施REITs：隧道REIT(SH508020)发售价定为4.68元，接近询价区间上限，2026年4月1日打新；昌保REIT(SZ180503) 3月30日公布发售价，4月8日打新。

商业不动产REITs进展：商业不动产REITs申报数量增至16只，截至2026年3月26日，市场合计申报了16只，其中交易所已受理2只、已问询13只，预计募集规模超过460.6亿元，业态已涉及办公、酒店、购物中心、奥莱、社区商业、商业综合体、文旅等。

点评：商业不动产REITs审批速度超预期，首批项目预计在4月发售，5月上市交易，近期二级市场的产权类公募REITs继续承压；另外，需注意仓储物流板块行业下行续约租金下调对分派率的影响、持续干旱对水利REIT供水量的影响；汇添富上海地产租赁住房REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中航京能国际能源REIT于3月30日-31日解禁，今日全部收绿，近期面临压力。

商业不动产REITs的底层资产参差不齐，详见：【从夯到拉】当商业不动产REITs遇上消费REITs锐评（极简）；可关注超跌的优质产业园的配置机会：【从夯到拉】2025年产业园REITs锐评（极简）

组合操作计划：$公募REITs精选(ZH1141098)$ 今日无操作，仓位3成，收益0.07%，明日观望。$中证REITs全收益(CSI932047)$今日涨跌幅为-0.08%。

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以上仅为个人根据指标操作及市场历史走势的复盘记录，仅供参考，不构成投资操作建议。