【REITs打新攻略】隧道REIT（极简版）之一
一、项目概况
项目 ：东方红隧道股份REIT
代码：508020
公众发售日期：2026年4月1日
募集资金总额（亿）：43.56
发行份数（亿）：10.00
基准价（元/份）：4.356
发行价（元/份）：4.68（溢价7.44%）
年化分派率-首年%：15.47%（根据发售价重新计算）；9.40%（扣除账上预留的现金）
年化分派率-次年%：9.59%（根据发售价重新计算）
全周期IRR：5.73%
全周期IRR：5.15%（根据发售价重新计算）
同行业平均分派率%：高速公路收费期限不同，分派率无法直接比较
同行业平均IRR：早期发行的项目车流增长预测过于乐观，IRR虚高无法直接比较
同行业对标：
1、杭州湾大桥收费权期限7.08年，分派率12.40%，IRR为1.13%（平安宁波交投REIT）
2、南京绕城高速收费权期限9.5年，分派率12.62%，IRR为3.16%（华夏南京交通高速公路REIT）
3、山东鄄菏高速收费权期限14年，分派率6.68%，IRR为5.79%（中金山东高速REIT）
项目所在地：杭州、嘉兴
收费权期限：13年
类别：高速公路
性质：隧道
二、打新分析
纵坐标为预计上市发行价，横坐标为预计上市后的上涨空间，按已上市同类REITs截至2026年3月30日）的中债IRR、分派率作为比较基准，对上市后涨幅进行简单推算。
网下发行价已确定为4.68元，溢价7.44%基本打到溢价上限。综合考虑同行业对标的IRR、分派率，二级市场预期涨幅区间为3%-8%。
在二级市场预期涨幅为3%的情形下，只有公众中签率高于0.85%时，打新的年化收益率才可高于3%；在二级市场预期涨幅为8%的情形下，公众中签率高于0.30%时，打新的年化收益率高于3%。
btw，本单产品网下中签率为0.58%，网下认购倍数较高，机构依旧疯狂，对他们而言，二级市场涨幅要到4.4%以上，则可实现年化3%以上的收益。
三、结论
一季度的公募REITs的二级市场很冷清，连续跌了2个月以后目前基本抹掉全年涨幅，和一级市场的火热（有效认购倍数173.69倍）再次形成了冰火两重天，在这个月市场行情都不好的日子，很多机构不约而同地挤进确定性更高的打新赛道。
总体来说，考虑到目前的市场热度、项目的稀缺性、发行溢价及分派率、IRR水平，参与本项目打新有一定的博弈价值，本人计划参与打新。
注：上表带有大量主观因素，仅供参考，不构成投资建议。