逆市签约1451.71亿元！保利发展的“稳”与“新”密码

2025年上半年，国内房地产市场在调整中分化加剧。

国家统计局数据显示，商品房销售、土地成交等核心指标处于调整阶段，待售面积保持一定规模，行业正处于“筑底阶段”，持续推进市场格局的优化与重塑。

在此背景下，市场资源加速向核心城市聚集，北上广深杭蓉等城市二手房成交占比已超新房，结构性分化愈发凸显。

面对复杂环境，保利发展凭精准的战略布局与高效的执行，实现签约金额1451.71亿元，稳居行业龙头地位。

上半年保利发展以“抢销售、稳资金、优结构”为主线，在巩固安全发展基础的同时，深耕品质提升与服务创新，通过资产经营与物业服务的协同发力，为行业转型期的高质量发展提供了鲜活样本。

筑牢经营根基，锻造风险防控硬实力

在行业承压背景下，保利发展将“安全发展”置于首位，通过销售攻坚、资金盘活与融资创新，构建起坚实的经营护城河。

年初基于市场实际情况判断，预判行业回暖进程呈现渐进特征，保利发展迅速确立“增量、存量分类施策”策略，今年一季度抢抓市场窗口实现630亿元签约，二季度则灵活运用房票安置等政策机遇，在“五一”节点等关键期稳住市场份额，最终实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米。

这种精准把握市场窗口的销售节奏，既体现了对市场周期的深刻洞察，也彰显了快速响应能力。

报告期内保利发展38个核心城市贡献了92%的销售金额，同比提升3个百分点，其中在上海、广州、成都、西安等9个核心城市稳居市场第一，石家庄、福州等8个核心城市跻身前三，广州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%，核心城市的“压舱石”作用凸显，也印证了公司资源布局的前瞻性。

销售端，报告期内实现销售回笼1448亿元，当期销售回笼率65.3%，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；回笼效率的提升直接为现金流注入“活水”。

存量资金盘活上，公司通过推动存量项目纳入政府专项债收储、收回政府回购款及返还款、加快已投资项目转化落地等方式，累计解决资金占压122亿元；同时通过盘活预售监管资金、加快退税等举措，新增可动用资金107亿元，双重动作有效释放了沉淀资金活力。

支出端的精细化管控则进一步优化现金流结构，报告期内经营活动产生的现金流量净额达160.17亿元，同比实现由负转正；截至6月末，货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金储备充裕，为应对市场波动提供了充足保障。

融资端的创新与优化，则为公司构筑了低成本、长周期的资金保障体系。呼应年初“创新突围”的战略转型方向，保利发展在融资端打破传统模式，探索多元化、低成本的融资路径。

上半年，公司充分发挥央企信用优势，结合行业政策导向，在2025年上半年创新推出了绿色建筑ABS，即“中信建投－保利发展商用物业第1期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，该专项计划于2025年6月23日正式成立，募集资金15.94亿元。同时拓宽融资渠道，发行商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提高持有资产的资金使用效率。

公司的财务指标也同步改善，截至报告期末，公司资产负债率为73.53%，扣除预收款的资产负债率63.30%、净负债率59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点；报告期新增有息负债平均成本降低至2.71%，期末综合融资成本2.89%，融资成本的持续下行进一步减轻财务负担，强化了抗风险能力。

深耕品质服务，以新战略培育增长新动能

行业转型期，保利发展将“客户导向”与“创新驱动”深度融合，以品质革新与服务升级开辟增长空间。

实际上，保利发展早在2023年便提出“高质量发展的品质时代”理念，构建四阶八维全流程品质管理体系，上半年基于22万条客户调研数据，打造“好产品、好服务、好生活”的价值闭环，从服务体验、资产经营、物业市场化三大维度推进新战略落地，培育起可持续的增长新动能。

在年初“创新突围”的战略指引下，保利发展将资产经营与数字化转型作为重要突破口，探索“开发+运营+数字化”的新增长模式。

上半年，公司加速资产经营创新，在核心城市布局“保利广场・城市更新项目”，通过对老旧商业体的数字化改造与业态升级，引入沉浸式体验、智慧零售等新场景。

同时，保利发展推出了保利“云和+”一站式购房服务平台，创新构建了全生命周期客户运营体系。此外，通过DFC数字建造技术，打通工程建设项目设计、施工、验收、运维全生命周期审批监管数据链条，实现了从设计到施工的智能管理。方案稳定后模型到出施工图仅需7～10个工作日，节省施工图出图周期20天，提高了人均管理效能。

资产经营与数字化转型的深化，既是对新战略“创新驱动”的践行，也为公司培育了可持续的增长新动能。资产经营收入25.4亿元，同比增长13%，成为重要利润补充。

资产经营与数字化转型的成效，不仅体现在业务数据的显著提升上，更推动集团从单一的开发业务向“开发+服务”协同的生态模式延伸。而保利物业作为服务板块的核心载体，正成为这一生态构建的关键力量。

在年初的新战略中，保利发展提出“协同发展、生态共建”的理念，明确要求保利物业作为集团服务板块的核心力量，加速市场化扩张，构建“物业+多元服务”生态。

上半年，保利物业紧扣集团战略，加大外部市场拓展力度，聚焦核心城市与高价值细分领域。

保利物业2025年上半年新拓第三方项目单年合同金额14.06亿元，同比增长17%；第三方在管面积增加至5.5亿平方米，占比达65.9%。其在教研业态等领域也有拓展，与东南大学、南京农业大学等知名学府达成合作。

此外，围绕“好生活”价值闭环，保利物业正拓展“物业+养老”“物业+教育”“物业+社区零售”等增值服务。

截至今年上半年末，保利物业实现营业收入83.92亿元，同比增长6.6%，其物业管理服务收入为63.248亿元。来自第三方项目的应收款项为32.8亿元，同比增长39.87%，且新拓第三方项目单年合同额达14.06亿元，同比大增17.2%。

这些数据都反映出，保利物业自身的规模在不断壮大，更通过服务协同为集团新战略下的“生活生态”构建提供了重要支撑，实现集团与物业的双向赋能。

不难看出，在行业筑底调整的关键阶段，保利发展以“稳经营”筑牢安全根基，凭“强创新”开拓增长新局，通过核心城市深耕、多元融资破局、资产运营升级与物业服务协同，展现出头部央企应对市场波动的强劲抗风险能力，更以“开发+服务+数字化”的融合实践，为房地产行业从规模扩张转向高质量发展提供了可借鉴的转型路径，彰显出行业领军者的责任与担当。

文/初晨

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