万国数据的REITs打新是近期最好的无风险套利机会

万国数据（昆山数据中心）

一、前言：两只IDC-REITs产品概况

7月14日周一，有两只以IDC为底层资产的REITs产品上市打新：

一是万国数据REITs：底层资产为昆山数据中心（实地考察过）

二是润泽科技REITs：底层资产为河北数据中心（资产质量更优）

今天主要跟大家聊聊万国REITs的一些打新策略与投资价值，核心是我对万国的股票比较了解，并且我在昆山有套房，万国那个昆山的IDC我是去看过的，公司从2020年前后就开始进行过追踪。单纯从底层资产上看其实润泽科技更好。所以接下来聊的策略，在两只产品上都能用。

（比较底层资产，其实润泽更好，但本文为了通俗易懂，就不做过多赘述）

二、REITs核心知识科普

1. REITs本质

先给对REITs不了解的小伙伴做一个科普，REITs实际上就是将一个大资产分成无数份卖给老百姓，然后老百姓分底层资产的收益。你可以将它简单理解成集资买房分房租，而REITs最成熟的领域，也就是房地产，我有个哥们在澳洲专门做这块。而国内的REITs做了一个扩展，底层资产从房地产扩展到了高速公路、保障性租房，和我们今天要讲的IDC数据中心。

（中国REITs地区分布情况）

2. 国内REITs特性：

国家这几年在大力推REITs，核心是为了让国企和大民企更好地融资，降低负债，对于买卖双方来说都有不小的红利期。红利期的意思是：底层资产不会太烂，国家审核严格，买方机构有政治任务。在这个背景下，普通人参与一下是可以吃到红利的。

（各资产类型REITs现金分派率对比）

3. 要搞懂REITs的投资价值，主要看三个核心要素：

• 底层资产估值（即EV/EBITDA）

• 底层资产的收益率/分红率

• 底层资产的质量

（中国REITs地区底层资产情况）

对于大部分投资人，甚至90%的机构投资人来说，其实不用看懂第三块，因为很可能你看也看不懂，对于IDC这个产品来说，只要记住两点就好，即：

- 选址：一线城市附近的IDC！

- 运营：上架率 >70%的IDC！

（C-REITs市场走势）

三、投资策略：打新买入万国和润泽的REITs，在3.9元以下可以无脑收

1. 打新收益测算

首先是首日上涨的收益，万国在询价的时候，是2-3块，但是询价很火热，直接定了3块，3块意味着什么呢？即底层资产高估了20%，然后收益率在5%左右，EV是16倍，即按照3块钱买入，按照5%分红，分红16年才会回本。

（REITs分红情况）

目前的市场，大家默认的无风险收益率在3%-4%，按照这个区间计算，3块的发行价，要涨到3.9元，收益率才会跌到4%，在资产荒的前提下，你想想那些保险和银行资金会不会冲进来吗？所以原则上，你只要打新中了，至少30%的收益，这是很稳的。

另一方面，就算涨到了3.9的价格，其实也是一个不错的收益率，前面讲到3-4%的无风险收益率，是对于有投资能力的机构来说，而对于广大散户朋友来说，无风险收益率其实只有1.66%（十年期国债），所以买一点4%的REITs，也是一件非常稳妥的投资。

所以周一我们的策略就非常简单了，首先全力打新两只产品，打到就是30%收益率。其次在开盘后，只要股价3.9以下都可以无脑买一些，超过3.9，根据个人对无风险收益率的偏好来择机购买。

✅ 策略结论：

• 打新中签 ≈ 30%收益（涨至3.9元收益率降至4%）

• 开盘后≤3.9元可无脑买入（超过则需谨慎）

（零售型和定制型（批发型）IDC业务流程示意图）

四、收益逻辑验证

当然了，以上所有的分析，都是建立在这只REITs不会跌的情况下，那为什么金叔会笃定它不会跌呢？很简单，三个原因：

1）目前IDC底层资产具有稀缺性，从资产盈利能力与底层资产质量来看都优于传统高速公路或者保障性租房项目，并且资产还有成长性和想象空间。

2）一级半市场认购火热，能破发就是鬼故事了，按照我最初对二级市场GDS股票的理解跟IR与投资人沟通，我以为定价会在8%的利息，对于12x左右的EV，但是没想到一股脑定到了3块，以我多年的一级半经验，绝对不会破发

3）流动性稀缺，一共8亿份，战略配售拿走了70%，网下打新拿走了21%，一大堆保险公司都在这里。这些都要锁定12-24个月不等，剩下给市场的流动性为9%。这能跌到哪里去？

（IDC数据中心下游客户结构占比）

为什么不会跌？

① 稀缺性：IDC资产质量 > 高速公路/保障房

② 认购热度：一级半市场超额认购（破发概率≈0）

③ 流动性：流通盘仅9%（战略配售锁仓70%）

（2023年以来美国上市各类型REITs累计总回报率比较）

当然了，本身这个策略是一个稳健型‘薅羊毛’策略，收益率不高，打新中签率也不会高到哪里去，但是胜在省心安心，我自己管理资金的时候，随着体量的越来越高，就越要把资金均匀地分配好，一部分是追求高收益，一部分追求稳健收益，而这是一个稳健的策略。

“高收益资产 + 稳健REITs"组合（适合大资金分散风险）

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