SOHO中国：困境中求生的榜样

2021年至今，SOHO中国没有在建项目，每一年出售的资产，金额都很小、可以忽略。因此，各年度财务数据具有可比性。

一、有息负债

自2021年12月31日至今，三年半时间，有息负债减少了26.88亿元，降幅15%。

二、整体毛利

(一)营业收入

2021年度至2025年度（以中报乘以2简单推算），营业收入（包括租金收入、出售物业收入，不包括物业管理收入、酒店收入、没收客户定金三大项）减少了3.6亿元，毛利减少了3亿元，降幅21.4%。

（二）其他收入

物业管理收入基本未变为约2.8亿元，酒店收入减少0.23亿元，没收定金减少0.267亿元（现在的合同条款转向不利于出租方）。假设物业管理收入、酒店收入的毛利均为30%，其他收入的毛利减少约0.34亿元。

（三）整体（营业收入加上其他收入）毛利减少约3.34亿元，降幅约21.4%（从15.6亿元下降至12.26亿元）。

三、支出

1、由于有息负债金额减少、利率降低，财务净支出（财务费用—财务收入）减少了约2亿元，降幅23%。

2、行政费用从1.95亿元压缩到约0.78亿元，减少约1.17亿元，降幅60%。这让我记起董事长徐晋曾说过：某一年，全公司招待费用为0。

3、2025年-2028年，企业所得税费用，降幅有可能达到100%。

自2025年-2028年，国家实行外商投资企业所得税优惠，SOHO中国旗下各盈利项目的利润再投资于境内，新投资额的10%可以抵企业所得税，一年未抵扣完的可以延后抵扣，这也就直接导致2025年半年报的企业所得税费用为负数。这4年，整体每年可节约企业所得税费用1亿元-2亿元。

财务净支出、行政费用、所得税费用三项，总支出金额的减少，大于整体毛利的减少。

这也就解释了，2025年上半年，SOHO中国实现经营性净现金流3.8亿元，在行业困境中，活出了独样的精彩。

| 项目 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年中 |

| -------- | ------ | ------ | ------ | --- --- | ----- |

| 出租率（%） | 85 | 76 | 77.6 | 78 | 80 |

| 营业收入（亿元） | 17.42 | 17.75 | 16.79 | 15.40 | 6.9 |

| 毛利（亿元） | 14 | 14.36 | 13.79 | 12.80 | 5.49 |

| 物业管理（亿元） | 2.7 | 2.785 | 3 | 2.8 | 1.43 |

| 酒店（亿元） | 0.7897 | 0.635 | 0.6945 | 0.625 | 0.28 |

| 没收定金（亿元） | 0.5575 | 1.23 | 0.366 | 0.513 | 0.145 |

| 借贷（亿元） | 179.98 | 161.85 | 158.85 | 155.56 | 153.1 |

| 财务费用（亿元） | 9.15 | 8.02 | 7.78 | 7.22 | 3.3 |

| 行政费用（亿元） | 1.95 | 1.81 | 1.36 | 0.96 | 0.39 |