$SOHO中国(00410)$ 看一看上海区域几个自持项目的出租情况，就会发现，SOHO中国的商业不动产运营能力，是顺应时代、与时俱进的，其运营精细化程度远超外界的轻浮印象。

外滩SOHO的G栋，2020年租给了上实医美——上海第九医院与上实集团联合设立的医疗美容专科医院。F栋，2025年租给了香港大学经管学院，作为港大经管学院华东地区的教学中心，从事学位与非学位教学与培训。这两栋的出租，都是租户重装修，且能为项目带来人流，带来新的租赁需求。目前，项目出租率约90%。

再看复兴广场，在距离1公里远的太平洋新天地2024年竣工招租竞争下，复兴广场现时地上部分写字楼、商业的出租率，超过了96%。怎么做到的？怎么做到的？？

古北SOHO，数年来，面临东向3.5公里距离徐家汇中心的直接竞争，且徐家汇商圈比古北商圈更强大，但至2025年中，”上海 ITC第三期A 座的承租率則超過百分之七十。上海ITC項目最後一期預期將於二○二五年全面竣工，為集團在 內地的物業投資業務奠下另一里程碑”，而古北SOHO，B座从2019年开始整栋出租给了华住集团开酒店，租户重装修，按照华住的一贯做法，租期一般为15年；A座整层出租与单间出租并重、整层出租超过了三分之一。现在，项目的出租率约87%，超过 ITC第三期A 座的70%。ITC第三期B座（浦西已竣工的第一高楼）庞大体量即将入市，在其3.7万元楼板地价、拿地至今已12年的刚性成本约束下，不太可能低价出租抢市场。但徐家汇中心，封住了古北SOHO的租金上限。

SOHO天山广场，周边1公里，2024年，有5.3万平米体量、楼板地价4.5万元的艺丰中心入市，2025年底，有19万平米体量、楼板地价3.1万元的晶耀虹桥入市。SOHO天山广场的地铁便利性强于他们，楼板地价2万元，成本远低于他们，且自带酒店、紧临南丰城、尚嘉中心，商业氛围远超他们，至今，出租率约83%；如果把自持的酒店纳入已出租，则项目出租率超过了85%。

再看北京的项目：

丽泽SOHO成本远低于竞品，位置处在五轨交汇的上盖，北京唯一，项目造型就是丽泽封面，出租策略以整栋、整层出租为主，租给有钱人。

望京SOHO，银河SOHO，三里屯SOHO，在那个各行各业高速发展的年代，高价散卖未必不是最好的经营策略，剩余部分高价出租给小租户，享受了租金节节高涨的时代红利。以这几年的市场环境为标准，认为SOHO中国当年散售、散租就是不善经营，那是不对的。如果放在项目整个周期进行利润核算，当年的做派也许就是更优选。