摩根大通全面看好2026年香港住宅地产市场，首选新鸿基地产
一、市场核心结论与周期定位
摩根大通于2026年2月22日发布研报，维持对香港住宅市场的强烈看涨立场，核心结论如下：
• 周期切换：香港房价自2025年3月触底后反弹超10%，已从“复苏初期”正式进入“扩张阶段”（历史扩张期平均持续180周，房价平均涨幅84%）。
• 价格预测：上调2026年房价涨幅预期至10-15%（原预测5-7%），2027年预计再涨约5%；年初至今（6周）房价已涨3.7%，年化增速超30%。
• 估值逻辑切换：牛市环境下，行业估值核心指标从“股息率”转向“NAV折让”，参考历史扩张期估值水平调整房企目标价。
房地产周期四阶段划分
当前反弹与“死猫跳”的关键区别
历史上“死猫跳”（临时反弹）均持续不足30周，而本次反弹已持续47周，且房价涨幅超10%，远超临时反弹的典型特征，确认复苏可持续性。
二、市场强劲 momentum 核心支撑
1. 成交数据创纪录
• 2025年3月以来，月均成交持续超5000套；2025年12月成交创5年新高，2026年1月更是创下10年新高（图4）。
• 高端住宅市场复苏显著：2025年四季度香港成为全球第二大高端住宅需求市场（仅次于迪拜），5000万港元以上豪宅成交同比增长29%（图5）。
2. 全产业链积极信号
3. 房价上涨的七大核心驱动力
1. 港股韧性支撑：房价与恒生指数呈强相关性（滞后6个月），强劲股市持续推升楼市情绪。
2. 内地买家需求强劲：2025年三季度内地买家成交达1.4-1.5万套（12个月滚动），一手房占比49%、二手房占比21%（按价值）；香港成为内地投资“安全港”。
3. 积压需求释放：2022-2023年成交缺口达2.5万套，当前市场正加速消化。
4. 库存结构优化：一手房未售库存降至1.86万套，库存周期10.9个月；总库存消化周期4.7年，处于历史合理区间。
5. 人口结构性增长：2025-2031年预计常住人口年增5.8万，30万迁出居民若20%回流将带来2.2万套需求。
6. 准正收益环境：实际按揭利率2.75%（含银行回扣），接近3.0%的净租金收益率。
7. 存款资金入市潜力：香港定期存款达11万亿港元，仅5%流入即可让楼市销售额翻倍。
三、房价上涨结构分化（基于65个住宅项目跟踪）
1. 产品类型分化
• 高端住宅（+12%）和入门级住宅（+10%）领涨，次高端（+8%）和中端住宅（+7%）表现滞后。
• 楼龄＜3年的新房跑输，3年以上楼龄房源收益相近（图27）。
2. 区位与交通分化
• 临地铁房源涨幅（10%）显著高于非临铁房源（5%）。
• 区域领涨：港岛西南、九龙西、新界西（均涨超10%）；区域滞后：离岛（+2%）、九龙东（+5%）。
四、重点房企评级与目标价（表1核心汇总）
核心房企深度分析
• 稀缺价值：唯一兼具高流动性（3个月ADV超7000万美元）、低净负债率（十几%）、持续布局香港住宅的房企。
• 业绩展望：2025-2028年核心EPS复合增长率4%，2026年合约销售目标300亿港元，截至2026年2月已完成超200亿。
• 风险提示：董事潜在贪腐案、土储集中于新界（非领涨区域）。
• 股息优势：房企中股息确定性最高（至少持平），4.5%收益率具备吸引力。
• 抗风险能力：30-40%净利润来自利息收入，高利率环境下仍具韧性。
• 现状：违约风险下降，但流动性压力无明确缓解证据，净负债率0.7-1.0，财务压力显著。
• 估值：0.32x调整后市净率，为香港房企最低，反映高杠杆风险。
五、政策预期与行业风险
1. 2026年财政预算政策展望
• 大概率无重大宽松：楼市已复苏+政府财政压力大，放宽印花税、强积金提领购房等诉求落地概率低。
• 潜在支持措施：放宽新资本投资者入境计划（CIES）的住宅投资上限（当前3000万港元以上房源投资上限1500万港元）。
• 土地供应：政府或适度增加土地出让以顺应市场积极情绪。