滨江深度测算：43亿存货减值压顶，为何净负债率-？估值锚210亿

第45期解析滨江集团这家企业。应粉丝要求进行分析，如果看到了此内容希望在下面留个言。

这里是股珞通。需声明，内容仅为个人观点，不构成投资建议。

第一部分：引言

房子，承载着家的梦想，更牵动城市的经济脉络。在杭州这座楼市风向标之城，建筑高度与幸福指数悄然共生。

三十年前，滨江从旧城改造中萌芽；今天，它以“杭州一哥”之姿，筑就半城繁华

从企业分析视角看，走进滨江，走进数字第一城--——杭州。

下面从股东人数、商业模式、历史包袱、财务报表、企业估值等角度解析。

第二部分：股东人数

① 过去一年股东人数稳定在 3 万 - 5 万，处于合理区间。

② 近几个月融资余额加速下滑，股价却逆势上涨，主因是机构持仓增加。

主要加仓机构是信澳基金，深挖信澳基金与滨江关系：无直接关联，不过通过信达地产，与滨江集团大概率存在间接关系。

第三部分：商业模式

一、滨江作为深耕杭州的房企，核心布局杭州，其发展上限取决于杭州未来走势。从 2025 年情况看，杭州以数字经济为核心，“六小龙” 已具全国影响力，年轻人口流入强劲，土地资源充足；虽国际化水平不及北上广深，但城市活力更突出。

二、杭州基本面具有不可复制性，滨江深耕于此，形成了品牌效应与成本优势。

综上，滨江的商业模式依托对杭州的地理深耕，通过持续经营形成品牌溢价。

第四部分：历史包袱

存货即土地及房产。财报显示，2020-2022 年存货持续增长，2022 年达峰值 1844 亿；2022 年后持续下降，目前约 1485 亿，暂与 2021 年持平。以下为 2020 年至今每年存货情况分析：

2020 年：拿地 259 亿，剩余货值以自持物业（如萧山蜀山 3%、奥体 5%）及配建保障房（如文晖 2.98 万㎡公租房）为主，估算可售货值不足 30 亿，最悲观预计亏损 3.3 亿；

2021 年：拿地总货值 1000-1200 亿，未售存量约 10%-15%（100-180 亿），集中于杭州远郊及高配建地块，亏损或扩至 12-15 亿；

2022 年：拿地货值 527 亿，郊区及非限价地块有库存，剩余货值约 50-80 亿，最惨亏损 3-5 亿；

2023 年：拿地货值 1000 亿，剩余货值约 55 亿，预计最惨亏损 17 亿；

2024 年：拿地 726 亿，未售货值 90-130 亿，预计最惨亏损 15-20 亿。

上述存货问题将严重影响未来利润，总计预计亏损 43.3 亿。若行情维持现状，如果两年内计提减值完成，每年利润需减约 20 亿。

第五部分：财务报表

一、净利润率

2018-2025 年 Q1 净利率情况如下：2018 年 5.7%，2019 年 6.5%，2020 年 8.1%，2021 年 8%，2022 年 9%，2023 年 3.6%，2024 年 3.7%，2025 年 Q14.3%。

净利率呈现升后降、再回升的态势，相较其他房企，似有提前回暖迹象。

二、经营现金流

地产企业经营现金流波动大，因土地款支付、回款效率及融资情况等因素更显复杂。但十几年看下来，滨江盈利不易。2024 年经营现金流虽有 76 亿，可毛利率持续走低，长期盈利能力还需考量前述减值影响。

三、销售毛利率

地产项目结算存在滞后性，当前结转多为低毛利周期项目，叠加过去一年行情不佳下的促销影响，虽显毛利率反弹苗头，但需观察是触底回升还是下跌趋势中的反弹，且财务报表有滞后性，值得持续关注。

四、净资产负债率

该指标衡量长期财务杠杆安全边际及短期偿债能力，是房企 “活下去” 的核心指标。2020 至 2025 年 Q1 数据显示，其从 2020 年的 73% 降至 2023 年的 11%，2025 年甚至为负，安全性大幅提升；同期融资成本从 2020 年的 5.2% 降至 2024 年的 3.4%，显著优于同行，信用资质接近央企。

同时，四季度经营现金流与次年一季度投资现金流的波动模式，结合行业特性、企业策略及财务操作逻辑综合分析，不存在 “窗口期操作”。

第六部分：企业估值测算，不构成投资建议

综合上述历史包袱及财报数据，预计未来几年仍有 40 亿左右减值，假设分 4 年计提。

若滨江深耕区域，预计年营收 600-800 亿；若盲目扩营恐得不偿失，全国性扩张时代已过。净利率 5%-7% 属良好，取中位数算年利润约 40 亿。

未来大概率是温和托底，杭州去化率 50%-60%，融资成本 3.5%-4%。行业低速出清下，滨江凭绿档优势可维持 5%-10% 利润增长，但长期 PE 或向公用事业属性（如电力股 6-8x）回归。

由此估算估值：未来 30×（6-8PE）=180-240 亿，正常年份 320 亿，乐观时 400 亿，整体估值范围 210-400 亿。

这与滨江市值走势高度吻合 —— 极度低估时近 210 亿，正常时近 320 亿，高估时近 400 亿。

近年在 210-320 亿区间波动，相对安全。仅个人观点，不构成投资建议。

第七部分，静待花开

杭州沃土育繁花，滨江深耕筑根基。城市活力与数字脉搏是其生命线，品牌溢价与成本优势构成护城河。然地产周期无常，投资者需洞悉区域依赖的双刃剑，审慎布局是良策。

需要企业分析的，可以在评论区留下需要分析的企业名称。

世间本无常胜之道，无常是常，变化是不变，这是唯一永恒的规律。

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