谈谈贝壳和地产中介行业
我先来评论一下贝壳的投资价值：贝壳价值被低估，建议高配，基于以下三点理由。
（1）左晖领导时期的贝壳，因为坚持做难而正确的事情，让贝壳成为了房地产中介交易中，几乎无法绕过的交易入口。即使是碧桂园、雅居乐这样管理数亿平方米的大型物业管理公司，也不得不依赖贝壳来发展其房地产中介业务，因为贝壳掌握了流量，也就是客源。房地产越往后发展，进入存量市场，客源的价值越大。
（2）贝壳依靠过去累积的大量真房源数据，具有先发优势，依靠良好的ACN分佣模式，使得楼房字典不断更新，保持优势。同时，它过往良好的真房源声望，依靠VR技术建立的房屋模型，基于大数据的推荐系统。我个人体验下来，它在中介这块，没有竞争对手，越是年轻世代进入买房阶段，优势越明显。
（3）贝壳的市占率还能继续提高，与客户的佣金分配比率还有提升潜力，从客户装修等后续服务中，还能提高利润率。
中国的二手房交易，最高数据是7.3万亿，新房最高数据是21年18万亿，全国黄金交叉还未出现，目前是新房期房销售时代，谁有房子，谁大爷，房子先收钱，是什么品质看我心情。眼下，一线城市，已经全部进入了存量房的时代。房子多，难卖了，中介和贝壳的价值都会提升，佣金也会逐步向发达国家6%靠拢。贝壳平台上，目前有41万个经纪人，全年经济成交约4万亿，月活跃用户4510万潜在购房者。是中国第一或者第二大商业平台，仅次于拼多多。
下面我来为上面三个投资要点，提供更多的分析和依据。
为什么中国房产中介费，只收交易额的2%，大家对中介深恶痛绝，美国，日本收交易费的6%，人家却比较尊重中介？原因大概是，中国的买房类似一种大宗商品，中介的角色只是手续代办，而在西方地产交易则重在交易撮合与匹配。
比如说，我的券商只收我万分一的交易佣金，而我做私募，就敢收客户20%的利润提成，我和券商其实都是交易中介，券商是交易过户代办，而我给交易带来附加值。
中国地产狂飙的30年，基本上买房就是赚，选城市、选地段、选房型朝向对升值影响不大。如果您关心当下的地产二手市场，肯定不再是买北京燕郊，买上海嘉兴和买北京三环，上海内环的升值潜力差不多了，广州有些豪宅小区，同小区不同户型，当年新房差价很小，现在单价已经拉开10万+的差价，同地段不同小区，同户型也能拉开10万+。
未来这种分化，只会越来越厉害。作为卖家，中介是不是能够给你用足够的技巧？全力帮你营销、推荐、成交？就像地产开发商那样？作为买家，中介又是否会如实帮你调查，房屋的各项风险点和价值点？
2023年Q1，贝壳财报显示，全国新房销售同比只增长了7%，但是贝壳代理的新房销售却增长了44%。开发商销售深度依赖贝壳的中介，不只是因为客户少了，房子不好卖了，也是客户逐渐聪明了。
开篇我们聊到，国外的房产中介费在交易总额的5-6%，而中国只有2%或者更低。在中国新房不是没有中介费，而是费用100%由开发商承担了。开发商为什么要付钱给中介？那是封口费。开发商套路太多，周边的楼盘是什么价格？环境配套如何？样板房里放的是不是缩小的家具？对口的小学进展的如何？政策会不会调整？售楼处门前一大片养眼的绿地，建成以后，会不会变成新建楼盘？
只要是个中介带你去看新房，就算他是文盲，哪怕他一言不发。开发商都要花巨资请他闭嘴，但凡他这个内行说几句真话，可能你就不会贵30%买开发商全是套路的期房。可惜一方面，中介很多不够专业，不足以代表买家的利益。另一方面，买家自己自信又自私，总想着跳过中介，省下那一个点的中介费。
我说我不建议任何有理性的购房者买新房，正如我不建议买新股一样。开发商和上市公司一个样，花巨资粉饰自己财报，营造一个热烈的打新的氛围，收买中介极力唱多。普通投资者面对这些提着镰刀的专业机构，都是韭菜。只有散户和散户菜鸡互啄，你才有占到便宜的机会。
我前面的描述，应该解释清楚了一个好房地产中介存在的重要性。不管对于买方还是卖方。很显然，这个行业还很混乱。左晖发现了国内这个行业几个重大问题。他试图用贝壳这个平台来解决一些问题。
第一是服务者和消费者之间的矛盾：我们双方在聊的这个房源信息到底是不是真的？你是不是在骗我？买房是极低频消费，中介有极强的冲动将单次交易的利益最大化，这个博弈模型十分类似旅游。
第二是经纪人和经纪人之间的竞争矛盾：你多卖掉一套房子，我就少卖一套房子少挣一笔钱。客户在高额返佣的诱惑下，也会参与跳单的行为。
第三是行业的周期性风险。中介行业每三年就一个周期，遇到经济下行或者楼市政策调整，行业就会遭受冲击，人员会流失，到下一个周期就得重新培养。又因为房地产有周期性，让中介无法长期累积经验和声望，不专业、低素质和极端短视的新人中介不断扰乱和冲击市场，侵害客户、进行恶性竞争。
贝壳用楼盘字典和ACN，还有增值服务来解决这些问题。
楼盘字典，这是一个覆盖全中国的真实房源数据库，2008年链家发明。多年来一直在投入，继续积累。最近五六年，链家每年都会投入上亿元来更新和维护这个楼盘字典的信息。按照Q1的披露，贝壳总共有2.7亿套经过真人核实的真房源，在楼盘字典数据库中，其中2800万套进行了VR采集和建模。现在，只要贝壳覆盖的房源，购房者不需要亲临现场，就能够通过贝壳找房的VR系统，进入房屋，多角度看房型，看结构布局，了解房屋周边的鸟瞰图，市政配套，不利因素，收听在线经纪人对房屋的讲解。
经纪人合作网络，缩写ACN。把一套房产的交易流程给细化拆分成十多个环节：房源录入、房源维护、客源、撮合成交，等等，在同一笔交易里，如果有一笔房产交易成功了，不同的经纪人在不同的环节有所贡献，就都能拿到对应比例的佣金。
房源方这边，有五个角色：
第一个，房源录入人，把房源录入ACN网络的，分走整体佣金的10%；
第二个，房源维护人，维护业主关系，预约并陪同客户看房的，分走20%；
第三个，房源实勘人，给房源拍照录视频的，分走3%；
第四个，委托备件人，把委托书和交易相关信息上传到系统的，分走3%；
第五个，房源钥匙人，保管钥匙的，分走5%。
五个加起来，房源方这边的协作者拿走了41%。
余下59%是客源和签约成交人的分佣。客源这边又分为，
第一个，客源推荐人，也就是第一个接触、引入买方客户的人。
第二个，客源成交人，就是最终让客户签约、主导交易完成的人。
第三个，客源首看人，就是第一个带成交客户去看房的人，比如说，你最初是通过，贝壳线上VR看房，联系房屋所在地门店，听了在线讲解，这个人就是首看，贝壳重点保护首看。
第四个，最后一个角色是交易/金融顾问，专门帮助业主、客户完成签约、贷款等交易手续的。日常我们所谓的“中介”其实只是这个工作，价值量很低。
客源这边没有那么明确分佣指引，只知道分佣最多的，是客源成交人。成交这人最终能拿到，59%分佣当中的60%左右。
ACN链家自己是从2014年就开始干了，自己的8万名经纪人在上面相互合作，一起挣钱。到了2018年5月，左晖决定把这个ACN网络升级成贝壳找房，贡献给全行业。在那个时候，链家就彻底调整了公司的发展战略，把业务板块分成了三块：第一块还叫链家地产，是直营的业务；第二块叫德佑地产，是加盟的中介业务；第三块就是这个链家网升级成的找房信息平台——贝壳找房，把这个模式推给全行业。2022年，贝壳整体收购圣都装饰，全面进入家装行业，开启地产衍生业务第四板块。房地产中介的衍生业务，从贝壳的企业战略来说，是为了平滑房地产商业周期，让公司的员工，在行业下行周期有活干，有钱赚，防止人员的大量快速更替。
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