香港土地期权案例研究——安宁控股的潜在巨幅升值
这是罗宾逊的第65篇财经分析。如果留意相关投资机会和分析研报，可以关注本公众号并私信笔者～～
香港有种特别的投资方式，买入仙股（妖股），期待一些突然事件的发生，然后市值在短时间内翻上几倍。 年轻刚开始投资的时候，总希望一夜暴富，所以也有关注过这类投资。选择的标的与自己老本行直接相关。了解地越多，下得注越重，结果自己一大笔资金被套。到头来输的原因是——了解还不够多。
这次和大家分享的案例是安宁控股。主业曾经是会所经营以及时装经营。2018年时一夜暴涨的原因是申请将原用途为会所的土地改为住宅，令到市场估值直接飙升（0.38HKD直接跳到1.4HKD)。 而当年我自己买入时，以为买的是一个确定性事件。随着时间的推移，才发现这是一个土地期权交易。期权就会有时间价值损耗。叠加自己的资金机会成本。损失不少。
本篇既作为一个投资总结，也希望能够给各位带来一些警醒/灵感。
非住宅用地要怎么样变为住宅用地？
简单总结，香港土地改规划至少需要7-10年。若再加上真正开发周期，10年是至少的事情。我把最重要的节点列在下表当中。
我也把教科书的建议时间，和实际的时间做了对比。延误是常有的的事情。把生地变成熟地，除了跑上表的政府规划流程外，还有各种基建配套的申请（如内地的三通一平）。只要涉及到公共区域的工程，就会有各种公众咨询流程。流程极其长。
金融市场在哪个时间点会有反应？
金融市场是一个价值投票机。漫长的土改申请过程，在投资角度绝大部分都是无效时间。因为不确定性太多。
第一次发生股价飙涨是因为“宣布”了相关申请。但这仅仅是开始，往后因为无法对公司估值产生确定性的定价，股价一直都没有再翻过这个高点，甚至是逐级而下。而进一步的催化点，我也列取如下：
安宁最近股价连续两天8%的涨幅，正是因为公司请了财务顾问来评估土地的开发计划。其初步结论是：
1）自行开发的话，公司本身的资本无法支撑。
2）若进行合作开发，JV谈判时间较长，自己谈判地位也比较弱势。
3）土地直接出售的利益可以最大化，效率最高。
不过，目前和政府补地价的谈判未达成，市场仍未能对此地块进行最终定价。而且也没有买家真正对此土地提出收购价格。所以无法准确建模。
机会和风险在哪里？
安宁最终选择出售土地的概率挺高的。首先公司已经停止了会所经营和时装业务。手上的资产都是金融投资。维持上市公司地位的意义不大，还徒增不少合规成本。本身大股东是小甜甜的基金会，公司一直不派息的话，基金会是无法受益的。
最大的风险点是，1）剩余的这几步到底还需要多少时间。2）华懋是否会像之前低价私有化的时候一样来捡便宜低价买地？毕竟华懋就是小甜甜的公司，里面的利益交换是外人无法窥探的。当年在城规会的时候，委员们就讨论过该地块是否可以在完成土地规划修改后及政府补地价前出售。答案是——可以的。 这里就是一个tricky point了，到底谁能帮助投资者守卫最终的土地价值。这，或许要靠亚偕老街基金来帮忙顶着了...
总结
事件型驱动投资看似能让人一夜暴富，实际却不是一般人能够玩的游戏。参与之前，要问清楚自己对该行业运作逻辑是否十分清楚，以及是否能接受交易过程中各种幺蛾子带来的高波动性。 假设这是预计能翻一倍的交易，如果兑现时间是10年，年化是7%。值得冒很高的风险吗？
安宁控股是一个接近可兑现的案例。但仍有时间表及最终土地出让价格上的不确定性在。类似标的还有远东酒店实业（00037）。公司也在2025年4月份再次递交了新一轮的改规划申请。大家可以研究一下。
新年将近，祝大家在2026大胜，身体健康😊
本文非投资建议。投资需谨慎。投资更要谨慎。