达力集团（HK:00029）

达力集团2025财年录得约6,260万港元的亏损，但这并非经营恶化，而是会计准则下的“纸面亏损”

2024财年为何暴赚53.5亿：去年溢利激增主要源于一次性、非现金的合营企业公平值收益（达126.35亿港元），这属于偶发性事件，不具有持续性

2025财年亏损主因：亏损主要来自投资物业公平值减少（即资产减值）约1.15亿港元，以及租金收入的小幅下滑。受内地房地产市场情绪低迷影响，北京、上海两地物业的评估价值有所下降

核心盈利依然稳健：如果剔除掉“投资物业公平值变动”这类非现金项目的影响，达力集团在2025财年的基本溢利实际上仍有约4,093万港元，证明其核心收租业务依然保持着正向的现金流

北京：位于朝阳区的一个完善的社区购物商场及车位，财年内平均出租率84%，贡献了约44%的收入

上海：位于浦东小陆家嘴核心金融区的裕景国际商务广场，是一栋优质办公大楼。受办公楼供应过剩影响，出租率约为68%，贡献了约56%的收入

项目位置：深圳市南山区，毗邻深圳湾，属于深圳最核心、房价最高的区域之一。

项目进展：这块土地已经被政府分配给达力集团，用于住宅及商业开发。根据2026年2月的中期报告，该项目已取得施工许可，正在推进规划中

价值催化剂：项目周边规划有地标性的“东角头歌剧院”及地铁设施，加上深圳市场的回暖迹象，都预示着这块地未来的开发价值非常可观

零银行借贷：截至2025年底，达力集团没有任何银行借款，财务状况非常健康

现金充裕：集团持有130.8亿港元的流动资产净值，为深圳项目的开发和日常运营提供了充足的资金保障

股价深度折让：截至近期，达力集团每股净资产高达30.69港元，但其股价仅在11港元左右徘徊，市净率（P/B）低至约0.36倍，这意味着市场仅以不到四折的价格就能买到它的净资产，反映了市场对内地房地产行业的极度悲观预期。

达力集团（HK:00029）是一个典型的资产折让型公司：

安全性高：坐拥京沪核心地段的收租物业，提供稳定的现金流；零负债的资产负债表，使其能安然度过行业寒冬。

弹性巨大：公司的核心看点在于深圳南山区那个尚未贡献收入的住宅项目。一旦该项目启动销售，将为公司带来巨大的利润和现金流，成为股价重估的强力催化剂。

管理层背景：背后是菲律宾陈永栽财团，具备长线持有和运作大盘项目的实力和耐心。

最大的风险在于：深圳项目的开发进度和入市时机仍存在不确定性。在当前房地产市场环境下，即便手握好地，何时变现、能以什么价格变现，仍是未知数。这是一个典型的“等待戈多”式投资——等待深圳项目开花结果的那一天。

达力集团和其合资伙伴（深圳航运集团）共同持有深圳南山区东角头一块土地的权益。双方谈好了分家方案：

达力分得的资产：一块价值约128亿港元的土地（即“发展中物业”）。

达力放弃的资产：其在合资公司中的部分股权（账面价值很低）

卖出”：达力以128亿港元的价格，卖掉了其在合资公司中的部分权益。

“买入”：达力用卖得的钱，买入了价值128亿港元的土地。

资产（土地）和负债（递延税项）同时大幅增加，中间产生了一个巨大的“会计利润”数字，但公司的现金几乎没变。

它已经完成了资产置换这个关键一步，手握一块价值极高的土地。未来的核心看点，就是如何将这块“实”的土地，通过开发和销售，最终变成“实”的现金。而账上那笔巨额的递延税项负债，也将在未来项目真正销售、产生真实利润和现金流后，逐步支付、逐步化解。