香港楼市的优与劣

香港的房地产有个巨大问题——当然不是说公摊。

公摊虽然是香港发明的，但是没什么意义，开发商或许容易偷点钱，但是对房价高涨没有直接影响。

如果有人觉得自己买房花多了钱是因为公摊也算钱，那这认知跟朝三暮四的猴子没什么区别——虽然我怀疑他们能不能看懂这句话。

总之，香港地产的最大问题是限制供应。

跟北上深一样，香港也拥有无穷多的土地，他们只是不肯拿出来盖住宅。

问香港人为何如此，能说出一套又一套，稍微一想全部都是扯淡。

真正的原因是有一帮不愿意盖新楼的人组织起来了，使用包括舆论武器在内的各种手段削减楼市增量。

人们明明能住进更便宜的房子里，硬是被限制供应搞得必须付出昂贵资金以维持生存。

但香港楼市也有非常好的一面——开发商的负债率特别低。

过去那些年的大陆，如果开发商搞了个1亿的楼盘，很可能有4千万资金来自客户的订金、首付和房贷按揭，2千万来自银行贷款，2千万拖欠工程款和材料款，剩下的2千万才是自己出的，其中还不知有多少钱来自信托、债券和项目公司的股权融资。

在大陆，地产开发是完完全全的金融业务。

而且并不是小公司最激进借钱最狠，没准儿是越大的公司越激进，比如几年超过万科的碧桂园和名头最响的恒大。

但是香港开发商真就不一样，小公司可能激进些，但很多知名企业的债务率低得很，行业的整体债务水平也显著低于我们好几个大级别。

我不认为香港人天生就保守。

他们历史上必然出现过经济飞速发展期，那时候肯定也是越激进的做得越大，只是现在这些人消失了，留下来的都是保守行事的企业。

在前四名的碧桂园、万科、恒大、融创全部爆炸后，大陆剩下的知名房企肯定也保守得多。

像这张图，虽然大部分公司我没了解过，可我了解的那几家确实在很多年前就以稳健著称，也顺利撑到了今天。