$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$

结合25中报与24中报中项目清单明细，其中未计算权益比例，因为考虑到月度经营数据中的销售面积也未计算权益，故使用了全口径数据，权益比例大概在70%-80%。

目前待售包袱有3259万平，如果只按目前月销20-30万平的去化速度，得有10年才能处理完，尾货都是硬骨头，销售速度可能更进一步下滑。

要重点关注政策面对新增供地的限制和收储的进度，能极大的改善存货水平。

包袱已然在，但是按照市场行情，管理层安排新开工计划，控制好节奏，没有利润的事情不做，哪怕就当是损失了沉没成本。

这个是基于项目清单中的面积做的数据统计。

结合25H1财报中存货及合同负债部分综合看一下（记不清之前哪个雪球大佬说的，已售未建的房子记录在合同负债中，不算在存货内），注意一下配图中是全口径，但是财报中的存货是并表口径，要计算权益比例。

1）拟开发土地（纯纯土地） 28.23亿 不减值——对应拟建总建筑面积191万平，换算权益后是124.7万平，平均拿地价2264元/平米

2）开发成本（在建未售） 534亿 减值准备12.9%——对应3360万平，换算权益后是2725万平，这里面有不同程度的房子，既不是纯土地也不是成品房，没法细算了

3）开发产品（建成未售） 291亿 简直准备11.9%——对应竣工待签约面积538万平，换算权益后是419.3万平，平均预期房价为6940元/平米

4）合同负债（已售） 481亿——对应的是已售未结转部分（结转等同交付），换算权益后为149万平（竣工已售未结转）+820万平（在建已售未结转）=969万平，但是由于这部分面积中包括几十个已经建成交付的吾悦广场，就不具体计算了

大概看一下，合同负债不存在减值，但要继续投入建安交付；开发产品均价已经跌破7000低于目前月度销售均价，毛估已经足够；拟开发土地只有不到30亿；剩余最大的问题在开发成本中。

开发成本目前534亿元，至少包含土地价值和部分已投入的建安成本，对应权益面积约2725万平，按3500每平米的建安投入（厚道层测算建安成本不到1000元，需落实），共计需要954亿（这里缺少数据支撑，所以没法算清楚还需要投入建安费用多少），这里只能依靠循环开发，逐步出清了。

做一个假设，如果全部卖掉，大约能回笼多少资金。

单价7000，对应1907.5亿元，扣除954亿建安，约回款953.5亿

单价6000，对应1635亿元，扣除954亿建安，约回款681亿

单价5000，对应1362.5亿元，扣除954亿建安，约回款408.5亿

单价4000，对应1090亿元，扣除954亿建安，约回款136亿

在低真的没必要玩，直接烂尾