【津投城开】---政策红利下的价值重构，供热转型引领增长新引擎
一、政策红利叠加，重组转型恰逢其时
在国家大力推动国有企业改革、鼓励并购重组做优做强的政策背景下，津投城开（600322.SH）正通过一场58.62亿元的关联重组实现“退房转型”，将原有房地产资产置出，并注入天津能源集团旗下的优质供热资产。这一战略调整不仅契合国家“双碳”目标下对清洁能源和城市供暖的扶持政策，更与京津冀区域协同发展、地方国企改革等顶层设计深度绑定。
根据重组草案，公司置入的津能股份、天津热力、港益供热三家标的公司，2024年合计净利润达4.02亿元，较重组前亏损2.1亿元的财务表现实现质的飞跃，预计重组后净利润增幅达278%。这一转型标志着公司从传统房地产的周期性困局中突围，转向具有区域垄断性和稳定现金流的民生刚需赛道——城市集中供热。
二、供热资产注入：区域垄断+政策护城河
津投城开此次注入的供热资产覆盖天津市29%的集中供热面积，服务124万户居民及企事业单位，形成显著的区域垄断优势。供热行业作为民生基础设施，具备以下投资价值特征：
1、高壁垒与稳定性：行业准入严格，客户黏性强，收费周期固定，现金流抗周期能力突出。
2、政策倾斜：作为天津国资委控股企业（实控人持股比例超30%），公司在项目获取、资源整合、政府补贴等方面享有天然优势。
3、绿色能源转型：标的资产已布局地热等清洁能源技术，符合国家能源结构调整方向，未来有望通过碳交易等机制增厚利润。
三、财务重塑：从“资不抵债”到盈利反转
重组前，津投城开深陷房地产行业调整泥潭：2024年归母净利润亏损2.1亿元，资产负债率高达97.76%，流动比率低至1.46，财务风险突出。而重组完成后，公司核心财务指标将全面改善：
收入与利润双升：营业收入预计从27.12亿元增至38.95亿元（+43.6%），净利润由-2.1亿元扭转为+3.75亿元，盈利能力跃居行业前列；
资产质量优化：净资产从1691万元激增至39.75亿元，资产负债率显著下降，流动性压力缓解；
业绩承诺托底：标的资产采矿权部分承诺2025-2027年累计净利润不低于971.61万元，为转型初期业绩提供保障。
四、估值重构：从“破净股”到成长预期
当前公司市净率（MRQ）为-17.65，市盈率（TTM）-15.83，表面看似“资不抵债”，实则反映市场对房地产资产的悲观定价。但重组后，公司将以民生供热+新能源的全新定位重估：
对标公用事业板块：供热行业平均市盈率约20倍，若按重组后3.75亿元净利润计算，合理市值可达75亿元，较当前32亿元市值存在翻倍空间；
政策溢价加持：作为国企改革标杆案例，公司有望通过后续资产证券化、混改等动作进一步释放价值。
五、风险提示与投资策略
短期需关注重组审批进度（尚需监管批准）及房地产市场剩余项目出清风险。但中长期来看，公司转型逻辑清晰：
策略建议：逢低布局，把握重组落地前的预期差。
核心催化：2025年采暖季业绩验证、京津冀能源一体化政策加码、新能源业务拓展
结语
津投城开正站在政策红利与产业转型的交汇点，通过剥离低效资产、注入优质民生资产，实现从“地产沉疴”到“供热龙头”的价值重塑。在国家能源战略与国企改革的双轮驱动下，其“区域垄断+稳定现金流+政策护城河”的商业模式，有望成为投资者布局新基建与民生刚需赛道的优质标的。