保利发展，进入“承压期”
10强房企战略评论系列之保利
老潘说
地产下行期
保利目前经营状态可以概括为“规模持续领先，利润持续下行、土储量大不优”。
而从战略短板看，“第二曲线贡献不足、三四线土储过高，净负债率偏高” ，则是行业下行期，保利发展潜在的短板，甚至风险点。
保利是行业第一的存在，与其他头部央企华润、中海相比，目前最外化的差异正如媒体一针见血的评价 ——
“保利有面子，华润有里子”。
整体看，虽然在规模上保利稍稍领先，但保利在利润上却远远落后于华润、中海太多；而在房企第二曲线的战略转型和营收利润贡献上，地产一哥保利，则落后地产四哥华润太多。
整体而言，行业下行，保利的历史包袱（三四线土储）太重了，第二曲线又没有长大能及时替补地产开发利润的下滑，但好在保利正在努力破局、变革、突围。
未来保利的修复优化，还需要时间、行业复苏、增量资源去一步步破局、改良！
期待保利的量变到质变。
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来源：晨光TALK
“尴尬期”。
在9月初公司董事长缺席的半年度业绩会上，更有投资者直接质疑“公司是不是要爆雷了？”
当然，保利发展作为三条红线均处于绿档水平的大型央企，“爆雷”肯定不至于，但经营质量的确遇到了一些问题，这却是很值得反思的。
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眼下，保利，正进入承压期。
综合看，承压主要来源于四个方面：
承压1：销售的超速下降
今年上半年，保利发展实现签约金额约1452亿元，同比减少16.25%，降幅超过百强房企平均值（10.8%）。
在10强房企阵营中，保利跌幅16.25%也是跌幅深度“前三名”。对比之下，绿城减少3.5%，华润减少11.6%，招商减少11.9%，越秀上涨11%。
保利跌得还相对深了一些。
承压2：利润暴跌超6成
规模大利润薄，这有点尴尬。
媒体也给予了一个评价，保利有面子，华润有里子。
据中报数据，今年上半年保利归母净利润仅27亿元，同比大跌63.47%。
值得一提的是，这已经是公司归母净利润连续第5年下滑。
2021年，保利归母净利润274亿元，此后一路下滑至2024年的50亿，累计下滑超80%，缩水近240亿。
而按照上半年的情况，今年大概率还会继续下跌。
对比之下，相邻兄弟央企却是遥遥领先。
看归母净利润，华润置地119亿，中海86亿，分别是保利27亿的4.4倍，3.2倍。
看净利率，华润置地15.5%，中海11.5%，保利仅仅5.6%，也是分别领先保利3倍、2倍左右。
同样是TOP3央企，保利规模领先，但净利润却相差过大，这种“规模大、利润薄”状态，更值得反思。
承压3：三四线库存占比过高，高达43.5%
地产下行期，眼下最难的就是三四线。
截至2025年6月末，保利总土地储备中约有 43.8% 位于三四线城市。这些早期的三四线土储，在当前市场环境下，销售去化速度相对较慢，而且是资产减值、吞噬利润的源头所在，保利整个高占比的三四线土储过大，已经成为保利的
“烫手山芋”。
承压4：头部央企中，保利发展净负债率最高
最值得警惕的，是保利发展净负债率高达60%。
相对于其他三家央企华润置地（39%）、中海地产（28%）、招商蛇口（52%），保利净负债率明显偏高，这意味着在行业持续下行时，保利潜在财务风险是最高的。
综合看，地产行业连续下行，房价下跌，销售、利润、市值下滑都是“正常”，但问题就在于同样行情、市场下，保利，相对华润、中海、招商的经营表现开始靠后，这就值得保利深刻反思了。
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面对以上问题，保利其实一直在行动。
其一，对库存进行腾挪，即结构化优化。
一方面保利发展积极推进三四线土储“调转换退”，
另一方面加强对上海、杭州等核心高能级城市的投资强度。
前几年的规模冲刺，保利在三四线摊子太大过大，这就为今天保利的经营埋下沉重的包袱。
截至今年上半年末，保利三四线未售土储还有约2000万平方米，占总土储比例达43.8%，且近60%尚未开工。
今年来，保利正在积极推进“调转换退”(调规、转性、换地、退地)；同时，对存量项目，摒弃简单降价促销的惯性做法，推行“老盘新作、全面焕新”推动库存去化。但从数据来看，今年上半年只完成“调转换退”51万平方米，该道路任重道远。
但从新增的投资来看，今年上半年公司投资拿地金额为509亿元，95%集中在一二线城市。
同时，上半年权益拿地增长率排名，保利是TOP10房企的第一名，增长幅度最大，这也意味着保利，正在努力通过高能级核心地段优质新规土地，去优化自己整体未来的销售结构、利润结构。
其二，重大项目设置独立项目公司，集团直管。
这一模式借鉴中海。
即集团组建特种部队，在地区层面的重大项目上设立独立项目公司，由集团直管，预计将在广州进行试点。
我们认为这一体层管理做法既有利于公司获得重大项目，同时操盘的灵活性也更大，还可以与基层产生更强的联系。
其三，在第二曲线上加速发力。
年初，保利发展曾在内部总结会上提出新的“三大主业”概念，即除了地产开发外，保利要另外锚定不动产经营（尤其是租赁业务）和不动产综合服务。而最新任命的两位高管——总经理潘志华、副总经理吴兰玉又均来自不动产经营业务领域，这从侧面体现了保利将
更加重视经营业务方面的决心。
不过，长期以来，保利商业基因就比较偏弱，导致不动产经营、服务业务严重“掉队”。
2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，虽同比提升13%，但仍远不及同级别房企的表现。对比之下，华润置地经常性收入24年已经高达416亿，25年、26年将逐步迈入500亿营收量级。
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整体看，保利虽在积极调整策略以应对市场，有意在存货管理、重大项目把控以及第二增长曲线等方面寻求突破，但在以“稳住销售规模”、“稳住行业领先地位”为首的经营战略中，尤其在行业下行期，保利也逐渐陷入较为尴尬的发展局面。
其实，保利自去年底就呈现出利润额过低、净负债率偏高的状况，但由于该问题解决难度大，而进入今年市场形势更为严峻，再加上保利的“大哥包袱”，注定了保利今年甚至未来一两年，可能都将有较大承压。
未来1、2年，保利能否化解困局，仍值得我们进一步追踪观察。
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