近2月，民企拿地竟暴涨了！
文|潘永堂
当下，央国企拿地不算大新闻，也不意味着市场上涨，比如部分基于市场托底、兜底。
但民企纷纷拿地，往往意味着对后市有信心或是看好楼市结构性机会！
近2月，民企拿地开始反转了。
一面是10月，11月销售开始同比显著下滑，比如11月百强销售榜都不发布了；但另一面是民营房企11月、12月拿地却在全国各地频频出手。
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近2月民企拿地爆了
近2月，民营房企拿地阶段性反转了。
整体看，民企拿地
10月拿地下降，11月开始回升，12月明显活跃。
10月楼市开始下行速度加快，重点监测的30家民营房企10月投资额493亿，环比下降61%，拿地面积环比下降15%，整体看，民企拿地占比仅仅19.1%。
11月民企拿地明显活跃，市场整体看百强房企拿地环比上升43.3%，多家机构确认"11 月民营房企拿地较为活跃，主要集中在一二线热点城市。
12月还仅仅半月，民企拿地开始突然大爆发。
首先，头部民营房企包含龙湖、滨江、邦泰、大华、复星、懋源地产都出手了。比如
龙湖集团：12 月 8 日以 7.66 亿底价竞得深圳光明区 A627-0268 宗地，这是深圳全年宅地土拍中唯一参与拿地的民企。
滨江集团：12 月 2 日以 13.61 亿元底价竞得杭州滨江区浦沿单元宅地，建设用地面积 2.6 万平方米，容积率 2.5。
复星集团：旗下武汉复智房地产 12 月 12 日以 15.45 亿元底价获得武汉硚口汉正街地块，楼面价 13,868 元 /㎡。
四川邦泰：12 月初以 7.72 亿竞得重庆两江新区照母山板块纯居住用地，溢价率 12.87%，楼面价 10,722 元 /㎡。
大华集团：在上海市场持续活跃，12 月以底价约 11.42 亿元获得宝山区 N12-0302 单元地块。
懋源地产：12 月在北京市场斩获一宗土地，前 11 月已进入北京拿地金额前十 (约 50 亿元)。
其次，区域型民营房企也在频频出手。
1，华东地区，拿地溢价率普遍在“10%~20%”。
佳运置业：12 月在上海参与多轮竞价，以 24.75 亿、15.76% 溢价率竞得浦东川沙城南综合地块，楼面价 2.99 万元 /㎡。
瑞安中瑞：12 月初以 3.99 亿竞得温州莘塍中单元地块，经 58 轮竞价，溢价率 16.97%。
义乌市长利置业：12 月 1 日以 3.28 亿元竞得义乌一宗宅地，溢价率 21.42%。
宁波得力房地产：12 月拿下宁海县两宗住宅用地。
中慈国际：12 月竞得宁波慈溪观海卫地块，溢价率9.63%。
宝业集团：12 月以 17.3 亿元获得上海青浦区地块，溢价率 5.2%。
金帝联合、兴耀房产、浙江英冠等民企：均在杭州市场积极拿地，前 11 月已进入杭州拿地金额前十。
精工钢构、宇诚集团：12 月在上海市场亮相，其中宇诚集团以 2.7 亿元底价获得青浦新城地块。
2，华中地区：核心是本土房企在“武汉”频频拿地。
武汉鼎源：12 月 2 日以 2.85 亿竞得武汉常青花园两宗住宅地块，溢价率均超 6%。
武汉三合：12 月在武汉斩获常青花园 2 宗优质地块。
武汉嘉地：12 月在武汉洪山区拿下 096 号地块。
武汉恺德：12 月在武汉多次参与竞价，展现强劲拿地意愿。
武汉长河湾置业：12 月 2 日以 405 万元底价获得武汉一宗地块。
襄阳市汉成润泽：12 月 2 日以 2.03 亿元竞得襄阳樊城区低密住宅地块，溢价率 17.5%。
3，西南地区：重点在核心城市重庆、昆明拿地
新希望集团：旗下昆明雅龙房地产 12 月 11 日以 569.45 万元底价获得昆明巫家坝核心区一宗地块。
海成集团：12 月 12 日在重庆鸳鸯板块拿下一宗保障地，总价7.27 亿元。
重庆鸿屹实业：12 月 12 日以 3.25 亿元底价竞得重庆荣昌区一宗综合用地。
4，华南、华北地区：大湾区不如长三角
广州市福牛地产：12 月 12 日成为广州远郊 5 宗涉宅用地出让中唯一参与竞拍的民企。
景县亿嘉：12 月 11 日以 1.14 亿元底价获得河北衡水市景县一宗住宅用地。
复鑫地产：12 月 12 日以 6.23 亿元底价拍得河北邯郸市体育中心附近两宗地块。
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民企拿地爆发的3个迹象
特征1：民企拿地占比悄悄在增加
与 2024 年相比，民企拿地积极性明显提高。
12月活跃民企大概分类两类：
头部民企：龙湖、滨江集团、复星集团、四川邦泰、大华集团、懋源地产等区域龙头：佳运置业 (上海)、瑞安中瑞 (温州)、义乌市长利置业、宁波得力、武汉复智 (复星旗下) 等
事实上，2025年随着城投拿地的收缩，随着央国企更多聚焦10个最强城市，如此以来，中国293个城市（地级市）大部分迎来拿地的战略性“空窗”期——即头部房企看不上中小城市，本地小房企看到中小城市“库存多且自身产品力又没优势”所以依旧不敢拿地，但市场空白机会却是存在的。
比如连续几年某个区域没有供地，比如新供地往往是新规用地，拿地后有更高得房率，四代宅大阳台等，产品容易高去化。
这对于有产品优势，且能看到城市微观供求关系良好的民营房企，无疑是出手的良机。
在这样一个背景下，民营房企拿地占比从2024年的 22% 升至 2025 年 1-8 月的 41.3%。
当然另一方面，城投拿地占比从 64% 下降至 29.7%。
与近两年新增土地对比看，2025年1-11月新增土地价值较高的房企中出现了18家民营房企，是2024年全年的两倍。
事实上，活跃民营不仅仅是拿地积极，销售额也是在市场下行期反向逆势正增长，大增长，这也是他们拿地的底气。
典型如四川邦泰，今年前11月销售额同比大增90.2%，这也支撑了邦泰是拿地面积全国第一的民企。
同样，嘉里建设同比增长18倍，江山万里同比增长15倍，南京金基增长36%。
持续拿地的民企销售额也在同比增长，来源丁祖昱评楼市
当然，值得补充的是12月往往也是各大城市集中供地的高峰期。
GDP 考核年末收官，往往12月很多地方政府供地规模也会显著高于全年平均水平。这其中最典型的是武汉。
12 月武汉计划推出 86 宗地，供地规模达全年均值的 7 倍，超过前 11 个月总和，总底价超 120 亿。
特征2：溢价率普遍提升，客观说明民企拿地信心在恢复。
统计下来，2025年民企多宗地块溢价率在 10%-20% 之间。
比如深圳2025年全年宅地平均溢价率创近 6 年新高，达 25% 以上；同时，12月全国多宗热点地块溢价率亮眼，部分热门地块更高，显示市场信心恢复。
深圳 "迷你宅地"：65%（12 月初）
深圳湾超级总部基地：42.49%（12 月 8 日）
广州海珠区：27.27%（12 月 5 日）
武汉：20.49%（多轮竞价）
义乌：21.42%（12 月 1 日）
慈溪：9.63%（12 月 1 日）
特征3：不是四处开花，多以区域深耕拿地为主。
民企 70% 拿地集中在传统优势城市。
比如龙湖12月落子大湾区深圳，滨江在杭州、懋源在北京、邦泰聚焦成渝昆明西安等二线城市频频出手、武汉本地房企专注武汉市场。
与此同时，民企拿地核心聚焦热点一二线城市和热点区域。
尤其是长三角、粤港澳大湾区和成渝城市群。
整体而言，江浙长三角是民企出手最高频、最集中的区域。
小结
从24年"活下去" 到25年"谋发展"，优质民企开始频频出手了。
整体而言，民企拿地增多表明市场信心恢复，特别是对核心城市和优质地块的信心。尤其在12月8日的中央经济工作会议明确表示；2026年房地产的最高方针就是着力稳定房地产市场。
相信后期随着2026年稳楼市以及结构性机会，再加上城投拿地收缩和头部央国企仅仅死盯10个左右核心城市，民企错位拿地的竞争强度降低了，未来民营房企拿地力度，有望继续增加！
当然，前提是市场能够继续“稳得住”。