新希望服务印象

1：上市4年，初期靠并购发展，增速很快，后期随地产行业下行，回归现实，老实通过第三方投标拓展物管项目，增速变慢；

2：排除并购，只看最近3年数据，营收复合增长14%，然而毛利率从40%下滑至30%，以量补价模式，整个物管行业都面临地产行业下行的困境，归母利润复合增长5.7%；

3：公司大本营在成都，物业增速22%，但实际华东区域增速更快，物业增速44%；同时来自第三方物业复合增速34%，大于来自关联方项目，这些都是好现象；

4：公司业务分为主营物业管理占比57%，复合分部毛利增速20%；

其他业务都有点虚，包括生活服务：提供社區運營服務、社區資產管理服務、線上及線下零售服務及餐飲；占比24%复合毛利不增长，增收不增利；

商業運營服務 ：租戶招攬服務以及商業運營服務及商務物業租賃；占比10% ，毛利复合增速6%；

非業主增值服務：地产交付前服務以及案場管理；占比9%；随地产新项目下滑，毛利复合负增长，24年仅0.4亿了；

6：物业是轻资产模式，固定资产占比21%；24年应收预付款激增至5.7亿，占比营收的39%，接近警监线了，好在95%是一年内，其中关联方拖欠1.5亿，并且应付有6.6亿可以相抵；扣除租赁负债有10亿净现金，现金流没问题，连续维持60%分红率，（我觉得这是物业股最重要指标）股息率9%；

7：地产下行，以前新盘带来的高毛利非業主增值服務下滑严重，公司整体毛利率下行；靠新增管理面积，控制内部费用，减少员工艰难实现5%的增长；预期增长会越发困难，但净现金，高分红，6PE，高股息率，还是有一定价值。$新希望服务(03658)$ $保利物业(06049)$