兴证中小盘 | 物业机器人系列活动三：新大正交流
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1、公司基本面概况
•业务定位与产品：公司核心主业聚焦非住领域，提供整体物业综合方案及服务。在该领域有航空、学校、医养、商业、住宅物业和设施管理六大产品系列，覆盖非住多数形态。
•区域布局演变：公司区域布局从区域化迈向全国化。上市初期，约85%业务集中在重庆，15%分布于周边两三个省市。上市四年左右实现全国化1.0版本。2024年年报显示，公司约1/3不到的业务在重庆，2/3业务来自全国，主要是北上广深、南京、成都等一二线中心城市。
2、公司业绩表现
•营收与利润趋势：公司业绩方面，营收增长幅度良好，但利润增长幅度略低于或落后于营收。利润增长滞后与社会经济环境、行业竞争及成本上升等因素有关。
3、物业行业现状
•行业竞争与资本：物业行业约两年内仍将处于较激烈的竞争阶段。自2024年年底起，资本市场及投资人重新关注物业行业，形成行业在左侧、资本在右侧的格局。资本关注回升的驱动因素主要有两方面：一是行业整体估值相对合理；二是物业场景中创新技术已开始大规模商业化应用。
4、机器人应用历程
•技术与商业成熟：机器人在相关场景的应用历程可分多阶段。早期，技术与商业条件均不足以支撑项目现场大规模应用，行业经历长时间摸索。2020 - 2021年左右，行业提及机器替代人工逻辑，但商务条件不成熟，仅技术逐步成熟。2023年底至2024年，机器人及无人车在物业等场景技术基本成熟，商业化应用条件能支撑降本增效，该关键节点出现在2023年底至2024年初。当前试点应用效应较好，但人机协同仍处于大规模应用早期。
5、人机协同影响
•行业逻辑变革：人机替代改变行业基本逻辑，深刻影响商业模式、组织模式和运营模式，使行业集中度在未来三到五年快速提升。
6、业绩波动原因
•波动因素与趋势：业绩波动主要有两方面原因：一是行业竞争加剧、人工成本刚性增长带来的大环境压力；二是2024年早期特殊投资的影响，对当年业绩形成负向冲击。从主业看，整体相对稳定。当前公司毛利率和净利润率处于相对合理位置，进一步下行可能性较小，上行幅度也较有限。未来若要显著提升利润，关键依赖新技术在项目中的大规模推广应用。
7、物业招工情况
•用工结构变化：当前物业招工结构割裂。从用工结构看，年龄偏大员工比例增加，80后、90后及00后因认为物业行业“不性感”，从业意愿低。与多数物业公司不同，新大正员工以自招自管为主，虽招工结构有变化，但无明显招工难度。
8、机器人应用场景
•保洁场景应用：在物业场景中，机器人主要应用于基础物业服务的‘四保一客服’领域的保洁场景，具备大规模应用及良好人机协同效应。保洁场景分为外环境和内环境：外环境指服务范围红线内、建筑本体外，目前机器人和无人车应用成熟，可大规模使用；内环境指建筑本体内，因涉及多平面及立面，使用复杂，机器人替代效应不明显，处于大规模应用前期。公司将与国内头部机器人公司合作，开展非住场景定制化开发及人机协同方案制定，沉淀专利、软著等知识产权。基于底盘技术一致，未来机器人应用有望从保洁扩展至巡检、物流运输等领域，仅需对功能模块定制化二次开发，相关工作已在推进。
9、机器人替代效率
•单一场景替代：当前单一场景下，清洁机器人替代效率较现实的布局为1个机器人替代4人左右。机器人复合使用的理想逻辑较通畅，如在机器人上附加摄像头、激光雷达系统等设备，可部分实现巡逻和巡检功能；但实操面临较大挑战，主要在商业模式层面，甲方对服务的考核和评价体系未系统性打通，对物业公司的组织和运营模式提出变革要求。因此，当前需优先推进单一场景的替代或协同提效，机器人复合使用带来的效率提升仍需时间。
10、应用加速原因
•技术与成本变化：机器人在物业场景应用加速的原因可从技术、场景拓展及成本变化多维度分析。早期机器人公司多聚焦工业场景和交通场景，较少进入服务场景。近年来，部分机器人公司开始尝试服务类场景（如环卫场景），发现技术上实现的可能性无问题且场景足够大，于是逐步进入此类场景，并通过与场景内头部企业合作推动商业化，这一趋势在2024年已较为明显。技术成熟是应用的基础，而商务条件的改善同样关键，2024年及2023年前后，商务条件趋于友好，对实际使用形成较好的提效支撑。以清扫保洁无人车为例，其成本变化显著：2023年时，此类无人车商务合作成本约50 - 60万（可能50万左右），生产制造成本约30万；到2025年，在技术迭代升级的情况下，商务合作成本已降至20万以下，头部公司的生产制造成本在第三季度约为10万。这一成本快速下降得益于国内制造业优势及大规模工业化生产。
11、场景应用差异
•住宅与非住对比：住宅场景中，物业公司话语权强，应用推广可能性高、落地快。不过，住宅外环境技术成熟部分规模小，主要应用于车库等大平面。且住宅可复合使用无人设备，如无人车清扫时同步巡检，能迅速推广。 非住场景甲方强势，传统招标和考核基于人员数量，未来实现人机协同，商业模式将深刻变革，需较长时间，推广慢于住宅。 非住与住宅的关键差异在于数据价值。住宅人和资产固定，非住作为公共空间，人和资产流动产生的数据是未来宝贵资产，尚未大规模商用。通过机器人等工具布置搭建数据网络，对数字化和数据资产形成意义重大，但这是中长期目标。
Q&A
Q：新大正此前业绩出现小幅波动的主要原因是什么？
A：业绩波动主要受行业竞争加剧、成本上升影响，2024年还叠加了早期投资产生的特殊冲击。当前公司主业经营相对稳定，毛利率及净利润率已处于相对合理水平，下行可能性较小但上行幅度有限，未来若要显著提升需依赖新技术在项目中的大规模推广应用。
Q：当前物业行业招工难度如何？新大正对招工情况的感受是什么？
A：当前物业行业招工呈现割裂状况，主要体现为用工结构变化：年龄偏大员工比例上升，而80后、90后、00后因行业吸引力不足从业意愿较低。新大正认为招工变化主要是结构层面的调整，不存在显著招工难度问题，主要因新大正采用自招自管的员工体系，与多数物业公司不同。
Q：目前机器人在物业场景的主要应用领域有哪些？具体应用情况如何？
A：机器人在物业场景主要应用于基础物业服务中的部分场景，其中在四保一客服服务体系中，保洁场景可大规模应用并具备较好的人机协同效应。保洁场景分为外环境和内环境，外环境应用已非常成熟且可大规模使用；内环境因涉及多平面及立面，替代效应尚不明显，目前处于大规模应用前期，预计未来两到三年将有服务商提供相关产品。公司正与国内头部机器人公司合作，针对非住场景开展定制化开发及人机协同方案制定，相关专利及软著等知识产权将作为公司资产沉淀。未来基于底盘技术一致性，机器人应用有望从保洁场景扩展至巡检、物流运输等领域，仅需针对场景定制功能模块，目前相关工作已在推进中。
Q：机器人在多场景复合使用的效率提升有哪些具体细节？
A：公司多个项目已应用机器人，可直观感受其效率提升。目前清洁机器人替代效率约为1台替代4人，部分机器人通过附加摄像头、激光雷达等设备可实现巡逻和巡检功能，但复合使用在商业模式层面尚未系统打通，当前以单一场景替代或协同提效为主，复合使用的进一步推广需时间推进。
Q：机器人工具在住宅与非住宅场景的应用，哪类场景落地速度更快、规模更大，降本效果是否存在差异？
A：在住宅场景中，因物业公司话语权较强，机器人工具推广可能性更高、落地速度更快。其主要应用于车库等大平面区域，且支持无人设备复合使用，可快速推广。但住宅场景中技术成熟的外环境应用范围较小。在非住宅场景，甲方基于人数考核的传统商业模式需向人机协同模式转变，这一过程深刻且长期，因此落地速度慢于住宅场景。非住宅场景的核心差异在于，其流动的人和资产产生的数据是未来重要的数据资产，目前尚未大规模商业化应用，但对数字化及数据资产形成具有重要意义，是新大正推广机器人的底层逻辑之一，属于中长期方向。