高价园区房产：上海临港
（最近在看B股，先做储备）
上海临港专业从事园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资，主要通过招拍挂获取土地进行园区开发，通过租售结合、服务配套的方式进行经营。业务开发上，2024年公司园区综合开发业务新开工面积76.82万平方米，较上年增加11.58万平，主要位于临港新片区现代服务业开放区（53.90万平方米）、南桥园区（22.92万平方米）；竣工面积86.5万平方米，较上年增加3.79万平方米，主要位于临港新片区现代服务业开放区（41.6万平方米）、临港新片区大飞机航空产业园（30.2万平方米）、松江园区（14.7万平方米）；期末在建面积490.3万平，主要为松江南部产业园、漕河泾科技绿洲、临港片区金融项目等，总体规模有所下滑。租赁业务上，以收取入驻园区企业租金为主，租期1-5年，实际可出租面积264.75万平，可租面积下滑主要系近年来出售部分股权及进行REITS出表所致，期末出租率不足65%，主要为部分项目仍处于爬坡期或出现客户流失所致。
公司最近十年总资产复合增长率38.19%，截至25年9月末，为865.22亿元。资产结构以现金类资产、存货、长期股权投资为主。现金类资产包括银行存款43.95亿元以及理财产品13.36亿元，未看到大规模受限。存货余额436.10亿元，主要为开发成本304.26亿元以及开发产品131.84亿元，主要为房地产开发业务形成，后续销售结转或转为自持房地产，总体去化偏慢，单价换算约1万元/平且将随着投资支出进一步增加，有一定虚高。投资性房地产274.24亿元，均为成本法计量的房屋建筑物，推断单价约为1万元/平，现有出租率看重估空间较低。
长期偿债指标中，资产负债率区间波动，近年约为60%左右，有息负债率约为32.94%，债务负担较重，对供应链上、下游资金占用一般。短期偿债指标中，流动比率、速动比率缓慢抬升，二者差异较大，主要系存在一定规模房地产相关存货所致，资产短期流动性较差。
最近十年营收规模复合增长率约为21.26%，到25年9月末，TTM营业收入为109.05亿元，维持高位水平。成本费用端构成来看，营业成本占据主要地位，主要为建安成本及土地获取成本等。整体毛利率波动下滑，近年来高位减少至41%左右，净利率背离，相对稳定处于历史中等水平。盈利指标ROE、ROA显示，盈利能力有所提升，最新ROE在7.15%左右。
收入、利润的现金含量来看，近年来销售商品流入的现金流未能覆盖营业收入，最近几期较差，与存货规模大幅增长相关联；经营现金流波动较大，平均净额远低于净利润，主要差异源于各项资产折旧摊销（年约10亿元）、财务费用（年约6.5亿元）以及存货、应付项目的变动等。
现金流收支方面，近几年销售品获得的现金流难以满足日常的成本、费用以及扩大再生产，结余较差，随着近年来销售情况恶化降低，现金流结余持续降低，目前为历史较差水平，长期回报出现价值毁灭倾向。
营运指标中固定资产周转率与业务特点关联度较低，可不必关注；应收账款周转率波动抬升，长期表现良好，主要系应收规模仍较小所致；存货周转率维持低位，主要系存货规模较高且持续增长所致。
其他可能影响股价表现的因素中，前十大股东持股比例区间震荡，最新约73.92%；随着股价持续下滑，股东户数大幅增加，目前处于十年较高位置，约6.45万户；质押情况有所好转，最新质押比例为0%。
上海临港历史收益表现较差，过去十年跑赢全A指数的概率为37.50%，未来或将有所表现；未看到股价表现关联度较高的因子。
总结：
1. 房地产销售仍处于全面恶化周期，上海周边产业园型地产同步恶化，销售去化慢、投资规模持续增长，商业性降低；
2. 毛利水平有所降低，净利、ROE等指标背离维持一定水平；但盈利质量降低，与存货规模加大、难以销售回款、现金流持续恶化有关；
3. 资产端以房地产相关存货、投资性房地产为主，流动性水平偏低，436亿元存货单价偏高，需给予一定折让；投资性房地产单价近万元，但出租率不足65%，同样需要折价。
4. 现金流结余在销售不足下持续恶化，现金流变现依赖于资产出售或优质打包证券化，长短期压力较大。