招保万金加新城控股减值、出清分析（基于2024年报）
江湖雨晚夜归人
· 福建
简单粗暴，无脑分析，各位大神不喜勿喷，看个热闹吧。
简单的思路就是加总需要减值的资产，扣除合同负债（的70%），然后看年销售额（的70%）。减值测试对扣除合同负债之后的资产进行8折测试，用净资产去减。
思路很简单，就是手上有多少陈年旧货，扣除合同负债（已经卖掉的）对应的存货货值，就是需要担心的东西。（1）是用年销售额来看需要多少年才能卖完。（2）是用账面净资产来扣减，等于对净资产进行计提，计提后大概就是比较实在的股东拥有的净资产。
保守（激进）算法，需要减值的资产（需要出清的资产）包括（单位，亿元）：
其他应收款合计、 存货、 其他流动资产 、长期股权投资
以上加总后减去合同负债的70%，为需要减值的资产净额。
年销售额按上半年*2
减值测试就是用归属母公司股东权益净资产（表中股东权益）减去应减额度, 应减额度有2种计算方式：（1）需要减值的资产净额*0.2，（2）需要减值的资产净额*0.2*股东权益占比。股东权益占比=股东权益 /(股东权益+少数股东权益）。
个人结论：（1）新城控股今年的涨幅的确合理。（2）金地已经进入击球区，第一种方式减值测试后的净资产价值与目前市值相当（略低实际上）（3) 招商蛇口和保利发展的优势是销售速度惊人，如果一切平稳的话，出清速度最快，但是这个数字有一定的欺骗性，因为它们都在不停拿新的土地。（4）万科出乎意料地，情况也不是特别糟糕，港股估值合理（但是没有考虑到港股的红利税，天然估值要低20%左右）。（5）这里的计算未涉及最近几年的存货计提情况，据我所知，新城和金地都有一定幅度的计提减值，所以数字较为实在。欢迎各位招保万股东补充。
