华发股份，揭开了盖子
华发股份，揭开了盖子
半个月前，华发股份发了一则2025年业绩预亏的公告。
这家珠海龙头房企即将迎来上市22年以来首次亏损。
在楼市急转直下的大势下，这几年房企亏损蔚然成风，$华发股份(SH600325)$ 未能免俗，多少也是在意料之中。
只不过，有点出人意料的是，浓眉大眼的华发，昨晚端出来的竟然是这么一盘大菜：
预计归母净利润亏损70亿元~90亿元。
这一把，一下子把2021年以来赚的所有利润都赔进去了。
整个“十四五”全白干了。
在过去的2021~2024年，华发股份的归母净利润分别为31.95亿、26.1亿元、18.38亿元、9.51亿元，连年下滑，走出了一条陡峭的下坠曲线。
去年开始，则直接坐到了地板上。第1季度，华发股份的归母净利润仅1.9亿， 到上半年数字变成了1.72亿，截至第3季度只余1.02亿元。
也就是说，亏损是从去年第2季度开始的，并且连续两个季度都亏了，不过前3个季度好歹还保有利润，尽管薄如蝉翼。
所有的亏损都发生在4季度。
给出的官方理由是：费用化利息支出增加、退地造成亏损，以及投资性房产贬值和计提减值。
咂摸一下，前者本是个财技，代表了一种态度。退地亏损单独说，有点不理解。
华发的朋友说，前海华发冰雪世界项目未建的7块商业用地的退地造成的账面减值损失，已经包含在前3季度的计提里。
后者则司空见惯，毕竟这几年楼市持续下行，存货资产价值下跌，叠加销售去化不畅，不得不采取打折促销，以价换量，多计提减值个三五斗也好理解。
守了3个季度的盈亏平衡线，在第4季度被放弃了。
并且最后1个季度的暴力指数拉满，亏出这么大个数，还是让人惊掉了下巴。
看来，这一次，内在逻辑完全不一样了。
壹
2025年12月15日，华发股份的董事会进行了换届提名。
这是一场堪称清洗式的大换血。
之前它的董事会庞大到14人，如今缩水到9人。之前的9位执行董事，也消减到了5人。走马上任的是郭凌勇，刘颖喆、向宇、李伟杰、严俊、夏文杰（职工董事）。
唯一留任的执行董事是郭凌勇。
总要有人压阵，稳定局面。
董事的人选更迭暗藏玄机。除了郭凌勇，执行副总裁刘颖喆和向宇，首次进入了董事会，这两位都属于后期加盟的高管，并非子弟兵，或者带有十字门履历这样明显的标签。
有意思的是李伟杰，他的身份是珠海市国资委财务总监。之前在华发股份担任监事长，此番摇身一变，以董事身份鞠身入局，释放的信号意味深长。
有心的看官估计还会发现，华发股份的会计事务所也换了。
赶在在年报发布之前，董事会大换血之际，更换会计事务所，通常是一个高度敏感的信号，预示着公司治理结构、财务报告质量或内部控制方面存在潜在变化或风险。
朋友说，此举或是新董事会通过更换事务所，引入差异化审计视角，增强财务透明度，系统解决历史包袱和出清经营风险，以便日后轻装上阵。
这次华发股份的巨亏，让人莫名想起之前的$华侨城A(SZ000069)$ 。
新帅张振高上任之后，不愿给前任背锅，搞了一波激进减值，当年计提资产减值超百亿，华侨城迎来上市后业绩首亏。揭开盖子之后的华侨城之后颓势尽显，三年累计亏损260亿元。
华发股份会不会走上类似的道路，目前还不好说。
有一点，基本可以明确，面对高企的存货，高涨的财务费用，换届之后的新一届董事会，不愿意像以往一样，捂着长年累月积攒的沉疴痼疾，大概率是要揭盖子的节奏。
业绩 “暴雷”的警报拉响了。
贰
自2021年年中以来，房地产市场进行了一场格局重构，民营房企批量陨落，央国企强势崛起。
其中最惹眼的是广州越秀、厦门建发、珠海华发，被称为国企三大黑马。
在这一轮楼市迎来深度调整的拐点之际，华发开始了逆袭的戏码。
记忆深刻的是2022年上海的第二次集中土拍中，华发股份一举将6宗土地收入囊中（包含子公司拿地、联合体拿地），耗资171.57亿元。
缘何在房企土拍“刹车”行情中，逆势猛踩油门。当然有缘故。
之所以大手笔扩张布局，听说是那位华发曾经的灵魂人物直接发号施令：
华发必须要走出珠海，有了规模才有话语权。
背后的逻辑也写在华发集团2021年的新年献词中——进军“世界500强”的新一轮跨越发展之路已经起航。
听说，这位灵魂人物把华发进入世界500强的时间表定格在2025年。如今看到华发股份迎来戏剧化的首亏，造化弄人呐。
支撑起华发股份进击姿态的是，有一个富爸爸华发集团。
不仅直接给出真金白银支持，更在资源协同、融资增信等方面给予全方位支持。
前者，比如曾直接增资华发股份下属子公司海川地产等累计超300亿元，多次参与华发股份再融资，以及二级市场增持合计约20亿元等等。
后者，比如华发集团旗下有保理公司、资管公司、财务公司等能够协助融资的子公司，它们也成为华发股份的重要融资渠道。
一个弯道超车的故事由此诞生了。
2022年，华发股份的销售额达1202.41亿元，行业销售排行榜有了个大跃进，位居第18位，比上一年前进14个名次。
黑马之名响彻江湖。
此后的2023和2024年，华发分别以1259.9亿元和1054.4亿元，以每年进4个名次的节奏，昂首挺进行业销售额前十。
一路高歌猛进,看似风光无限,背后藏不住的是激进演绎后的一地鸡毛。
2022~2024年，它分别计提减值了8.4亿元、16.43亿元、19.67亿元。去年前3季度计提减值15.24亿元。第4季度计提力度更完全不是一个量级了。
朋友说，还是低估了行业调整的周期，有些地没有拿对，拿在了高点，产品打造也有欠缺，导致销售不畅，加之投诉频仍，口碑有点崩了。
冲不动了的华发股份开始“踩刹车”。2024和2025年它分别以197.6亿元和130.5亿元的新增货值，位居27位和32位。
冲得最猛的2022年和2023年，新增货值分别达717.6亿元和682.4亿元，位列行业第12位，下滑明显。
2025年，它的销售额也掉了下来，仅有785.6亿元，行业排名也掉了一位。
从激进扩张到拿地力度骤减、销售额和排名回落，业绩首度亏损。一切都是在为过往的激进买单。
出来混迟早是要还的。
叁
2025年的最后一天，华发股份召开了临时股东大会。
选举郭凌勇为新一届董事长。去年5月，李光宁辞任时，彼时为董事局副主席、执行副总裁的郭凌勇接任董事局主席，这次属于连任。
向宇被聘为总裁，去年年报中还是排名最后的一位执行副总，妥妥的大赢家。
刘颖喆也给了个副董事长的安慰奖。他和戴戈缨、叶宁还担任执行副总裁。财务总监依然是杨拥军。
董秘和证券事务代表都换了，分别是叶宁和杜雅清。
最引人关注的是原董事局副主席、总裁陈茵。不仅在董事换届落选了，竟然在高管团队名单中也难觅其踪。
灶爷之前写过，华发集团有城市运营、房产开发、金融产业、科技产业、商贸服务、现代服务6大板块。
房产开发是起步的核心业务，华发股份董事局主席由华发集团掌舵人兼任。事实上的操盘手、第一责任人是华发股份副主席兼总裁陈茵。
在去年5月，李光宁辞任后，合理的逻辑是陈茵顺势而上，但郭凌勇上位了，引人浮想联翩。
从2002年初加盟华发股份以来，陈茵已经呆了24年。从销售部副经理起步，2004年迅速升任副总经理，2015年7月晋升为总裁，是华发股份的见证者和缔造者。
这位掌舵华发地产业务十年之久的总裁，悄无声息的落幕了，不仅连个感谢也没有，甚至连个公告也没有，怎么看都透着一丝诡异。
新一届领导班子刚刚落定，就放了第一把火，对仅存的华东大区与华南大区进行变革：撤销大区制，调整为片区公司制。
也就是由总部直接管理西部、华中、北方、苏沪、浙闽、广深、珠海等7个片区公司，进一步加速了职能上收和权力集中。
比如，片区公司一般仅保留工程、销售等前线业务职能，采购、财务等后台职能收归集团统一管理。
朋友说，这种管控模式，为了应对行业收缩下的生存压力，优化组织结构，提高组织效能，降本增效。
接下来新班子会怎么出招？新的说法是，2026 年的主要经营方向为开发销售、资产盘活、资产经营。
看来，华发是要向“开发+经营”的双轮驱动转型。只不过，资产盘活被放在同样重要的位置，作为主要经营方向之一，感觉有点怪怪的。
也能理解，毕竟，华发股份的存货之高还是挺吓人。
查了一下，截至2025年3季度，存货为2258.54亿，占总资产的56%。存货周转天数高达1441.54。
无怪乎，有网友就说了：
此番巨亏只是刚刚揭开盖子，搞不好亏损才刚刚开始呢。