秦岭渭河边的钓鱼人
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惊喜！容积率仅1.09，西安将迎纯合院项目！
原创 地产房剑 地产房剑
2025年11月16日 21:39 陕西
有天有地的院落生活，是很多人的梦想。但遗憾的是，真正意义上的合院产品，在西安新房市场少之又少，并且都是千万元级别的。即使一些叠拼产品通过创新设计实现了户户带院子，但也依然无法像合院产品那样实现独栋独户。如今，随着秦汉新城兰池大道板块一个纯新盘规划的曝光，这标志着西安将迎来一个纯合院产品的项目！01秦源里，365户纯合院产品2025年11月14日，秦汉新城官网发布了《西安秦汉新城秦源里规划方案设计批前公示》。秦源里，是位于西咸新区秦汉新城秦汉中学西侧的一个项目。这个项目，就是陕建集团2023年12月份摘得的XXQH-WB03-09宗地，土地面积159.7亩，容积率1.0-1.3，建筑密度不大于33%，绿地率不小于35%，当时拿地的楼面地价为5999.96元/㎡。不过，根据项目的规划方案显示，秦源里项目的容积率仅用到1.09，以此来确保实现更完美的产品规划设计。也就是说，这个项目的实际楼面地价在7150元/㎡以上！看到秦源里的效果图之后，地产房剑第一反应是两个字：绿城。果然，相关招标信息显示，绿城管理在2024年6月份的时候中标了该地块项目全过程开发管理，也就是我们所说的代建。2024年11月份，浙江绿城六和建筑设计有限公司中标了该地块项目的建筑方案设计。浙江绿城六和建筑设计，也就是GLA，这是一家以绿城房产和绿城设计为依托的专业建筑设计公司，其低密住宅代表作品包括无锡桃花源、安吉桃花源、苏州桃花源、绍兴龙兴玫瑰园、重庆桃李春风等，西安的锦庐、柳岸晓风等。因此，秦源里是一个“很绿城”的项目。
根据规划设计方案，在这块将近160亩的低密地块之上，秦源里所有建筑高度控制在13米以内，打造出了一个纯合院产品的项目，地上建筑面积为69910.11平方米，地下建筑面积为95357平方米，总计容建面为115933平方米，共计365户。从规划公示中的项目效果图来看，该项目采用的是中式风格，地上3层，采用了大面积的落地玻璃，打破了空间局限，让空间与景观无界相融。
这个项目除了低密、稀缺的合院产品等亮点之外，项目本身所处的位置，也是手握多项优质资源。其东侧一路之隔，就是秦汉小学、秦汉中学，西北角一路之隔是地铁14号线秦宫站，向西五六百米是陕西历史博物馆秦汉馆以及大秦文明园，向南不到1000米是渭河生态公园，可以说随便一项配套拿出来都可以吹半天。当这些城市级的优质配套，与稀缺的产品相遇之时，必将成为接下来西安市场上关注度最高的项目之一！后续，随着项目的亮相，将会有更多关于项目的产品信息揭晓。02西安还有哪些合院产品在售？1.09的容积率，使得秦源里将会成为目前西安市场上容积率最低的住宅项目。容积率第二低的，是曲江雁翔路板块的曲江九曲松间、紫薇绿城南山雲庐，容积率1.3。其中，曲江九曲松间打造的是建面约313-522㎡的叠拼，均价约5万元/㎡；紫薇绿城南山雲庐的产品是约187-243㎡的叠拼，均价约2.85万元/㎡。不过，接下来西安主城区将会诞生容积率1.2的项目。
位于曲江第一学校北侧23.921亩地块、37.344亩地块，容积率仅有1.2，这必将是一个豪宅项目，也是很多人在紧盯的一个地块。而在合院产品方面，目前西安新房市场上主城区在售的合院产品，是位于浐河西岸的源邸壹号，户型面积约530㎡、560㎡的精装合院，均价约4.3万元/㎡，单套总价在“2000万+”！
在过去几年，源邸壹号已经用品质奠定了自己在西安豪宅市场的地位，2025年随着项目配套的浐灞凯悦酒店开业、源创Oya街区商业开街，配套实现进一步升级。当然，如果将范围放大，那么在蓝田白鹿原板块、太白山旅游度假区板块等则有旅游度假类、康养类合院产品在售。如果将范围放大至商业性质的囊括在内，那么就比较多了。二手房市场上，关注度比较高的是西安合院产品的标杆融创揽月府，合院的挂牌单价集中在3.5万元/㎡至5万元/㎡。
接下来，西安具备打造合院产品的地块，除了曲江雁翔路板块个别地块之外，可能主要还是集中在秦汉新城兰池大道板块。在此次公示规划方案的秦源里南侧不远处，是与陕建集团同一天拿地，陕西西咸新区秦汉房地产开发有限公司摘得的100.589亩地块，容积率同样为1.0-1.3。实际上，从目前政策风向标来讲，各地也已经开始陆续放开1.0以下超低容积率地块的审批。例如：时隔14年时间，2024年的时候上海已经诞生容积率1.0以下的住宅地块；杭州，2024年开始也已经有容积率1.0以下的地块曝光；成都彭州市，在2024年的时候也已经开始推介容积率1.0以下的住宅地块；福建漳州，2024年8月份出台文件也已经明确城市郊区等停止执行住宅项目容积率不得低于1.0的供地标准……从各大城市新批的容积率1.0以下的地块所在区域来看，基本都是处于郊区。接下来，我们也期待西安容积率1.0以下的住宅地块诞生……届时，西安市场上将会有更多的低密合院、联排甚至独栋类住宅产品诞生！