$SOHO中国(00410)$ 上海+北京核心地段8个顶级物业打3折？

2025年12月8日港股上市公司SOHO中国收盘价0.53元，港股总市值27.6亿港元，按照最新港币兑人民币汇率折算人民币总市值25.07亿。
SOHO中国公司在中国从事提供物业租赁及相关服务和房地产开发的公司。该公司的主营业务是商业地产的销售和租赁。该公司主要在北京及上海持有物业，该公司北京市旗下项目：前门大街项目、望京SOHO、光華路SOHO II、丽泽SOHO，上海市旗下项目：SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO等。俗称“八大金刚”，如今八大金刚股票市值仅25亿人民币，市净率1折都不到，以港股市值27亿港币加上有息负债、欠缴税款滞纳金总计204亿，仅为总资产的3折，是机会还是风险？
01 2025中期财报分析
这个冬天有点冷
1.根据soho中国披露的2025年中期财务报告，商铺和写字楼的租赁需求复苏缓慢，租金持续低位运行，商业地产市场仍处深度调整中。上半年营业收入約人民币6.90亿元，2024年同期约为人民币7.99亿元，同比下降約13.6%。本期間毛利約為人民幣5.49亿元，2024年同期約為人民幣6.48亿元，同比下降約15.3%。收入利润下降的幅度还是挺大的。
2.流动性危机依然没有解除，於2025年6月30日，soho公司的总借貸共計約人民幣153.10亿元，其中一年內到期部分約人民幣57.20亿元。但公司的账面只有现金及现金等价物4.9亿，不足以偿还一年内到期的有息负债。
3.土地增值稅和税收滞纳金没有支付，於2025年6月30日，已支付土地增值稅人民幣1.69亿，尚有人民幣24.34亿的土地增值稅和相關滯納金未被償付。
有忧也有喜
1.本期间的财务费用約為人民幣3.30亿元，較2024年同期的財務費用約人民幣3.67亿減少約人民幣0.37亿元，依此推测全年减少财务费用约0.7亿元。未来如果降息，财务费用将进一步降低。
2.资产负债率较2024年12月31的41%降为40%。
3.所得税较2024年同期的所得稅费用約人民幣1.25亿元減少約人民幣1.26亿元。
4.经营活动产生的现金流量净额为正，且为3.85亿；期间全面亏损1.04734亿，这其中投资物业公允价值变动下跌1.44亿，不考虑资产的价格下跌，其实已经在赚钱了。
5.资产主要是投资物业，投资物业价值629.35亿，总体有息负债153.1亿，整体的质押率24.3%，参考北京2025年11月4日国贸核心区的5A甲级写字楼北京世贸大厦法拍价较评估价折让约30%，SOHO整体质押率低，债权人仍然是安全的。租金现金流可以付息，理论上应该可以和银行友好协商到期贷款展期事宜。
6.土地增值稅和税收滞纳金没有支付，目前尚不知道和税务沟通的结果，税收法定，土地增值税和滞纳金一定是要交的，只是什么时候交的问题，不过滞纳金的上限通常以滞纳税款本金为上限，也不可能长到天上去。
02万物皆有周期
本轮房地产下跌周期自2021年9月以来，已经历时4年有余，能够幸免的房地产企业寥寥无几，SOHO中国的创始人潘石屹更算是为数不多的可以全身而退的人。正应了巴菲特所说“潮水退了，才知道谁在裸泳”。房地产未来什么时候见底依然未可知，不过我们可以通过对世界主要发达经济体经历过的房地产周期进行一些分析，美国和中国香港都是下跌了6年，日本下跌了14年，恢复的时间除日本、西班牙外，普遍在10年左右。所以对房地产投资要有个长期的考量。
03可能的未来
1.降负债等待反转
SOHO中国可以再卖1至2栋写字楼，偿还部分银行贷款和税收欠款、滞纳金；或者根据最新的中国证监会发布的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》规定，后续可启动商业零售、写字楼发行REITs产品降低负债。潘总可能会觉得当前打包卖掉价格实在太低，只能持有静待房地产下跌周期的结束，到下一轮繁荣周期的时候再出售，不过得找机会先偿还税务欠款问题。
2.被并购
2021年6月，SOHO中国正式公告，黑石集团拟以每股5港元、总价约236.6亿港元（约30.5亿美元）收购公司91%的股份，潘石屹夫妇保留9%股权。最终因监管审查未能通过。未来不排除会继续卖给大型资管机构或者国央企，毕竟潘石屹夫妇已经把大部分资产转移到境外，只是可能当下环境下谈一个好的价格可能不太容易。如果能够谈一个好的价格被并购应该是皆大欢喜的事了。
3.私有化退市
潘石屹夫妇拿出一笔钱向小股东回购上市公司股票，然后退市。可以参照的最新案例是港股上市公司大悦城地产（0207）私有化退市，7月31日晚间，大悦城公告，公司控股子公司大悦城地产将通过协议安排的方式回购股份，并计划在港交所撤销上市地位。大悦城地产私有化出价0.62港元，较最后交易日收盘价溢价67.57%。预计潘总如果想私有化出价至少在0.75-1元左右。既然潘石屹夫妇大部分资产都已经转移出境了，还要再拿一大笔钱来私有化，估计鬼精鬼精的潘总会不会情愿呢？
04风险与提示
1.楼市长期低迷至股价长期底部直至退市
悲观的假设，假如楼市恢复周期像日本那么长，租金收入仍将进一步下滑，股价也将长期再底部徘徊，甚至有退市风险。
2.随着科技的进步人类工作方式的改变
未来随着科技以及人工智能技术的发展，大家都居家办公，不再需要在写字楼里办公了，也不再到商场购物了，那可能才是真的风险。
3.其他不可预知的事件
总有一些不可预知的事件，此处留待想像。
所以最后，25亿的soho值不值？
注：本文不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎